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부동산

지역별 대장 아파트 검색법과 지방부동산 예측 사례

by Hman 2021. 10. 22.
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부동산을 공부하다가 보면 각 지역별 대장 아파트를 알아야 한다. 그 이유는 그지역에 오름이나 내림이 있을 때 가장 먼저 움직이는 것이 각 지역의 대장 아파트인 것이다. 한마디로 가격 바로미터이다. 그럼 그런 대장 아파트를
어떻게 검색하는지 알아보자.

아파트 실거래 사이트 이용

아파트 실거래 사이트를 이용하면 실거래도 확인할 수 있고, 또 지역별 대장 아파트를 금방 검색이 가능하다.

먼저 아실에 들어가서 순위 분석 탭을 누르면 옆에 최고가 APT가 뜬다. 그다음 도시를 찍으면 고가 순위로 나열 된다.해당 가격은 실제로 거래된 가격으로 보여주는 것이기에 실제 거래되는 가격이 맞다.

난 가격 검색을 할 때 항상 평형을 지정한다. 대형 아파트가 당연히 비싸기에 매매 가격의 기준을 보기 위해서는 우리나라아파트의 국평 84m2(33평)를 봐야지 정확히 알 수 있다.

그러면 현재 서울의 가장 비싼 국민 평형의 아파트는 반포주공 1단지, 그다음이 아크로리버파크이다.

반포주공은 재건축만 되면 바로 옆에 있는 아크로 리버파크보다 더욱 세대수, 커뮤니티 시설도 많기에 당연히 가격이 더욱 비쌀 것이다.

본인이 확인해보고 싶은 지역을 이렇게 싶게 조회가 가능하다. 그러면 지금 수도권도 핫하기에 몇 가지 찾아보자.

경기도 전체로 검색을 하면 당연히 서울과 가까운 곳이 가장 비싸다고 할 수 있다. 그곳이 바로 과천, 성남으로 볼 수 있다.

1위부터 100위까지 쭈 욱보면 대부분이 경기도 수도권 중 좋은 입지인 것이다. 대부분 수도권 주요 입지들은 15억대에 수렴한다고 볼 수 있다.

지방 흐름의 예측사례


서울과 수도권만 집값이 계속 오르고 있을 때 그 당시 비조정 지역이었던 지방 광역시가 있었다. 예전에는블로그를 본격적으로 하지 않고 혼자 기록으로 남기려고 만든 기록이 있다.

20.6.17 대책 이후 나는 이미다음 흐름은 지방 광역시로 온다고 예상하고 6.17 정책이 나오자마자 일주일 안에 울산과 창원에 임장을 갔다.

출장이 있어 경남지역에 갔지만 출장이 끝나자마자 주변 부동산을 들 다 둘러보았다. 그렇게 현장의 흐름을 알 수 있었고
아직 조용한 정도였는데 그 이후 미친 듯이 올랐다.

이렇게 흐름이 오기 전에 미리 매수하면 차익을 볼 수 있다.그 당시만 해도 울산 대장 아파트 문수로 아파트가 33평 기준 7~8억 수준이었다.울산에 사는 친구보고 무조건 사라고 했지만 친구는 지방 부동산은 잘 안 오른다는 편견이 있었고 매수하지 못했다. 그 결과 지금은 후회하고 있었다.



1) 울산
나는 수도권만 보지 않고 전국적으로 시별 대장 아파트들은 항상 가격을 모니터링 중이다. 그리고 흐름이 온다 싶으면주의 깊게 보다가 매수를 한다.

얼마 전에도 수도권의 흐름이 지방에도 흐르는 것이 감지되었고 역시나 바로 가격이 폭등하였다. 그중 하나의 예가 울산지역이다.

수도권만 계속 오르기에 이 흐름이 지방 광역시로 가는 것을 감지하고 20년 6월에 임장한 내용 네이버 블로그에 기록이 있다.

그 당시만 해도 울산 대장 아파트 문수로 아파트가 33평 기준 7~8억 수준이었다. 울산에 사는 친구보고 무조건 사라고 했지만 친구는 지방 부동산은 잘 안 오른다는 편견이 있었고 매수하지 못했다. 그 결과 친구는 지금은 후회하고 있었다.




2) 창원

울산 임장 이후 창원 대장 아파트를 바로 찾아갔었고, 역시나 아직 흐름이 정말 오지 않았다는 것을 알 수 있었다.

역시나 창원에 있는 친구에게 전화해서 매수하라고 조언했지만 역시나 사지 않았다. 이렇게 내가 주는 정보가절심함이나 공부를 미리 하지 않음 줘도 못 먹는 떡이다. 20년 6월 이후 연일 계속 신고가가 터졌다.


역시나 나의 예상은 맞았고, 현재 지방 광역시의 대장 아파트들이 12억이 넘었다. 이렇게 대장 아파트를 알고 있으면 흐름이 올떄 가장 먼저 오르고 그다음 아파트 단지로 흘러간다.

흐름이 올떄 바로미터가 움직이기에 매수문의가 많다. 심상치 않다 싶으면 그지역은 움직인다. 이렇게 전국적으로 서로 비교를 하고 있으면 어느 특정지역만 오를 수 없기에 전국적으로 흐름을 돌고 도는 것이다.

부동산 원리를 이렇게 알고 싶으면 그래프를 보는 것도 중요하지만 그 흐름을 알려면 현장에 가봐야 한다. 진짜 불장일 때는 부동산에 가면 푸대접받기 쉽고, 소장은 전화기가 불이 나는 것을 볼 수 있다.

난 신이 아니고 도사가 아니다. 그냥 오를것 같은 지역과 움직임이 민감한 부분을 데이터로 레이더를 세워 둔다라고 보면 된다. 그 데이터에 이상 기운이 감지되면 좀 더 지켜보는 것이다. 그러면 결과는 예상되는 것이다.

이렇게 부동산의 원리를 알고 시장을 보면 너무 재미있다. 이런원리를 전국적으로 살펴보면 대부분 비슷한 현상으로 흘라간다.


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