전세수급지수 조사 기관별 격차 극과극(부동산원 vs KB부동산)

최근에 부동산 시장이 얼어붙었고 하락의 시작이라고 연일 언론에서 나오고 있다. 그런데 그런 기사를 쓰는 자료의 근원이 구 한국감정원 지금의 부동산원의 데이터들이다. 부동산의 데이터를 사용할 때는 주로 부동산원과 KB부동산의 데이터를 쓰는데 부동산원이 데이터가 정부 기관에서 주로 신뢰를 한다. 그래서 시장의 현 모습을 못 담아낸다고 말이 많다. 해당 내용 어떤 것인지 알아보자.

1. 부동산원

현재 정부기관에서 부동산 관련 데이터를 사용할 때 주로 쓰는 지표이다. 민간 KB부동산의 지표와는 좀 다르다. 최근에는 데이터 자체가 너무 현실의 반영 못한다고 여러 뉴스에서도 질타의 목소리가 많이 나온다.

2. KB부동산(리브온)

부동산 데이터중에서 대부분 공신력이 있는 데이터로 KB시세, 주간 시계열, 월간보고 등 대부분 부동산 자료에 공신력이 있게 사용 중이다. 은행에서도 대출기준이 KB시세 기준임으로 민간에서 사용하는 표준 기준이라고 보면 된다.

3. 서울 전세는 정말 공급이 수요보다 늘었을까(헤럴드경제 기사, 12/13일)

지난주 한국 부동산원(이하 부동산원) 주간 아파트 가격 동향조사 결과가 나오자 일제히 비슷한 내용의 기사가 쏟아졌다. 이달 6일 기준 서울 아파트 ‘전세수급 지수’가 99.1을 기록해 2019년 10월 이후 처음으로 100 이하로 내려갔다는 내용이다. 이 지수는 부동산원이 선정한 중개업소를 상대로 조사해 작성한다. 0~200 범위에서 100을 기준으로 공급이 많다는 답변이 절반 이상을 차지하면 100 밑으로 떨어진다.

조사에 따르면 서울 아파트 전세수급 지수는 2019년 10월 네 번째 주 100.3을 기록한 이후 110주 연속 100 이상 유지했다. 하지만 지난주 100 밑으로 떨어지면서 마침내 전세 공급이 수요보다 많아지는 ‘역전현상’이 나타났다는 게 부동산원 조사 결과다. 전세수급 지수가 중요한 건 향후 전셋값 향방을 예측할 가장 중요한 지표여 서다. 전세 공급이 수요보다 많아지면 전셋값이 떨어질 가능성이 높아졌다는 이야기이다.

그런데 똑같은 방식으로 KB국민은행이 조사한 서울 아파트 전세수급 지수는 시장을 완전히 다르게 보여준다. KB국민은행이 회원 중개업소를 통해 조사한 서울 아파트 전세수급 지수는 이달 6일 기준 138.3으로 여전히 수요가 압도적으로 많다. 2019년 3월 두번째주 102.9를 기록하면서 100 위로 올라선 이후 156주 동안 내내 수요가 공급보다 많은 ‘수요우위’를 이어가고 있다. 서울 전세시장 상황을 부동산원과 완전히 다르게 보여주는 것이다.

이는 경기도도 마찬가지다. 지난주 부동산원 전세수급지수는 99.8인데, KB국민은행 기준으로는 128.7이다.
수도권(서울·경기·인천 포함)이나 전국 기준으로도 정도 차이만 있을 뿐 비슷하다. 수도권 전세수급 지수는 부동산원 기준으론 100인데 KB국민은행 조사 결과로는 135.8이다. 전국 전세수급 지수는 부동산원에선 101.4로 나오지만 KB국민은행이 조사한 건 142.8이다. 부동산원 조사로는 수도권이나 전국 모두 전세 공급이 수요를 앞서기 시작했거나 비슷한 수준에 머물고 있는데, KB국민은행이 작성한 지표로는 전 지역에서 전세 공급이 수요에 비해 한참 모자란다.

해당 기관에선 중개업소 표본 선정의 차이 때문이라고 설명하지만, 통계를 이용하는 국민들 입장에선 답답할 수밖에 없다. 표본에 따라 조사 결과가 조금씩 다를 순 있지만 이건 같은 시장에 대한 조사로 보기 어려울 정도로 차이가 크기 때문이다.

부동산원 조사 결과는 정부 공식 통계로 정책 결정의 근거가 된다. KB국민은행 조사는 대출 근거 등 국민들의 삶과 밀접한 가장 오래된 시장 통계다. 공신력 있는 두 기관의 전세 시장 판단이 이렇게 차이가 큰데 도대체 어디를 믿어야 할지, 혼란스러울 수밖에 없다.

정부처럼 부동산원 통계를 근거로 삼는 사람은 ‘시장이 안정됐다’, ‘전셋값이 곧 떨어질 것’이라고 전망할 것이고, KB국민은행 통계를 보는 사람은 전세시장이 곧 크게 오를 수밖에 없다고 예상할 것이다. 어느 쪽이 더 객관적일까. 실시간으로 온라인상 중개업소 매물(중복으로 올릴 경우 1건으로 집계)을 집계하는 빅데이터 업체 아실에 따르면 11월 중순까지 전세 물건이 조금씩 늘었던 건 사실이다. 하지만 최근엔 다시 감소한다. 이달 13일 기준 11월 말(15일 전)과 비교해 서울 25개 주 가운데 전세 매물이 증가한 지역은 9곳이고, 16곳은 전세 물건이 감소했다.

일간 기준 13일 서울 아파트 전세매물은 3만 964채로 전일(3만 1502채) 보다 500여 채 줄었다. 서울 아파트 전세 매물은 하루 평균 3만 채 전후를 기록하는데, 이달 8일 3만 1301채로 늘면서 3만 1000채 이상까지 올라갔다가 지난 주말을 거치면서 다시 3만 채대로 내려왔다.경기도도 비슷하다. 13일 3만257채로 전일(3만744채) 보다 500채 가까이 줄었다. 경기도 아파트 전세 매물 역시 일간 기준 3만채 전후를 기록한다.

전문가들은 지금 전세시장은 지난해 7월 계약갱신 청구원 등 임대차 3 법 통과 이후 정상적으로 작동하지 않고 있다고 본다. 같은 단지 같은 크기 전세인데 신규계약과 기존 재계약의 가격차이가 수억 원씩 벌어지고, 반전세나 월세 전환도 빠르게 진행되고 있어 세입자나 집주인 모두 거래에 적극 나서기 힘든 상황이다. 거래는 역대급으로 줄었는데 한쪽에선 기존보다 한참 더 많이 오른 계약건이 수시로 튀어나오고, 반대로 집주인 사정에 따라 급매로 거래되는 사례도 나타난다. 어떤 표본을 정해 어떤 시점에 조사를 하느냐에 따라 시장 판단은 완전히 달라질 수밖에 없다. 한쪽 입장, 한쪽 통계자료만 보고 시장 판단을 하면 어느 때보다 낭패를 보기 쉬운 상황이다.

4. 부동산원과 KB부동산 데이터 차이

먼저 뉴스기사에서 전세수급 관련 계속 말이 나오고 있다. 전세수급이 첨으로 100 이하고 떨어져서 전세 공급이 많다고 한다. 실제로 2개의 기관의 데이터 알아보자. 원문 수정 시 오해가 있을 수 있기에 각 기관에서 제공하는 데이터를 그대로 다운로드하여서 캡처한 부분이다.

# 전세 수급치 지수 의미

1) 부동산원 데이터

12월 13일 들어서 100 이하가 수도권 지역에 나타나고 있다고 한 데이터의 근거이다. 현재 100보다 줄어들었으니 전세 매물이 공급 매물보다 많다는 의미이다.

# 데이처 출처 사이트
https://www.reb.or.kr/r-one/main.do

부동산통계정보시스템

2) KB부동산 데이터

매주 금요일 발행되는 데이터에 확인된 12/13일 자의 전세수급 지수이다. 부동산원과 무려 전국으로만 비교해도 수치가 37 이상이 차이가 난다. 과연 뉴스에서 전세수급이 100 이하가 줄었다는 기사들은 한국 부동산원의 자료를 가지온 결과이다. kb부동산은 무려 전국이 11월에만 해도 151이라 수치지만 부동산원은 101이었다. KB부동산원과 부동산원의 차이가 많이 난다. 부동산원은 현실은 전혀 반영하지 못하는 수치이다.

# 데이터 출처 사이트
https://kbland.kr/pages/kbStatistics.html

KB Land - Home

3) 부동산원과 kb부동산의 시세 차이

서울 아파트의 KB시세 차이가 많이 난다. 무려 2억 이상이 차이가 난다. 아무리 기관별 데이터 관리 방식이 다르다지만 GAP이 크면 신뢰할 수 없는 데이터가 된다. 쌀 장관 전 국토부 장관 현미 장관이 서울 집값 폭등해서 난리일 때 국회 청문회 때 부동산원의 자료를 받고 서울 집값 상승이 얼마 안 된다고 했다가 욕먹은 사건도 있었다.

5. 뉴스 기사 및 데이터 차이에 대한 의견

현재 대선이 다가오니 연일 정부 및 뉴스 기사들이 이상한 통계치를 가지고 집값이 잡힌다. 전세매물이 많아저서 전세가 넘쳐난다 이런 기사들이 계속 나오고 있다. 항상 정치권에서 큰 선거철만 되면 나오는 행사 멘트 내용들이다.

그런데 실제 집값이 떨어졌는가? 전세 매물이 풀렸나? 3시 신도시가 공급이 되었나? 아직 뭐하나 제대로 집값을 잡겠다는 요소들이 해결되지 않았다. 얼마 전까지 미친 듯 오르는 집값이 왜 안 오르고 있을까? 소비심리를 잠재운 건 억지로 대출규제를 6개월이나 앞당기면서 발생한 현상이다.

대선을 3월에 치러워야하기 내년 6월부터 DSR단계 적용을 앞당기면서 까지 집값 잡기에 급급한 모양이었다. 진짜 집값을 잡았다면 이런 수준이 아니다. 진짜 임대시장이 난리가 난다. 빈집이 넘치고 신도시 절반이 임차수요도 못 맞출 것이다.

하지만 지금 현상은 억지로 대출규제라는 15억 미만의 대부분 아파트들이 팔리지고 않고 사지도 못하고 있는 현실이다. 15억 이상 대출이 필요 없는 아파트는 연일 신고가를 갱신 중인 것이다.

주변에 무주택자인 사람이 집값 떨어진다고 다주택자인 나한테 한 번씩 뉴스 보니 힘들겠더라 이러면서 한소리 하고 하는 사람들도 있다. 누가 누굴 걱정해야 하는지 어이가 없었다. 언론 뉴스를 볼 때 결과를 볼게 아니라 정확한 팩트를 봐야 한다. 전에 포스팅에 말했지만 뉴스는 정치색이 필터가 있는 것이 대부분이다. 그 필터를 본인의 공부한 기준이 없으면 매번 속을 것이다.

5년 가까이 집값을 미친 듯 올린 시대에 또 대선이 다되어가니 집값이 떨어진다 이런 프레임을 30번 가까이 거짓말을 해도 믿는 국민들이 있다니 정치인들이 얼마나 우리를 쉽게 보는지 알 수 있다. 이런 얘기 해봐야 또 거짓 뉴스, 친일파 놈들이라고 할 것이다. 사실을 말해도 본인들과 맞지 않으면 지금 정권은 무조건 프레임 씌워서 사실을 왜곡하는데 그걸 모르고 있으니 답답하다.

이제는 부동산 시장도 각자도생이다. 본인의 기준이 없으면 아마 동일한 현상을 보고도 파악을 못하게 될 것이다. 그결과는 본인들이 몸으로 느껴봐야한다. 그래야 느끼고 바뀔것이다.

# 해당블로그는 부동산관련으로 해당주제 질문있으면 댓글주시면 답변해드리겠습니다. 감사합니다^^