책리뷰_부동산 상승신호 하락신호(부룡_신현강)

 

 부동산 전문가들 중에 빠숑의 어벤저스  멤버들 중에 15년 이상 투자를 하신 부룡님의 새로운 책이 나왔다고 하여  예비 매를 하고 책을 받았다.  뷰룡님은 항상 차분하게 말하고 또 분석은 데이터로 정확하게 하고 이해하기 쉽게 잘 설명해준다. 평소에도 자주 부룡의 부지런 TV 채널을 구독하면서 좋은 강의들을 자주 듣는다. 고수들은 고수라고 느껴지는 부분들이 평소에 말을 할 때도 느껴지는데 이번 책을 통해서 한 번도 그런 느낌을 받았다.

 

책의 전반전인 내용들은 부동산 학개론에서 배운 부동산 사이클에 대한 원리 이해와 실제 가격이 아파트 가격이 오르는 원리를 아주 쉽게 풀어 놓았다. 순환매, 갭메우기, 갭벌리기 등 부룡님의 방송에서 자주 나오는 용어인데 원리를 알면

사람의 심리전을 알 파악하고 계시는것같다. 이게 나도 머리로 알고 있고 또 그것을 실천해서 투자하지만 이렇게 심리를 이해하기 쉽게 풀어놓은 책은 지금까지 본 부동산 책의 최고인듯하다. 예전에 렘굼님의 책을 볼 때 느낀 점이 이번 책을 통해서 한층 더 업그레이드되는 듯한 내용이다. 난 이미 이것을 경험으로 체득했지만 처음 부동산에 입문하는 사람들이 보더라도 이해하기 쉬울 것 같다. 

 

 

 

 

 

 

 책주요 내용

 

1. 부동산 사이클 

 

   대부분 부동산 학개론에 나와 있는 내용 중에 부동산 사이클을 4단계로 구분한다

   침체기 -> 회복기 -> 상승기 -> 급등기 이렇게 나눈다.

 

  여기서는 세부적으로 나누어서 

  침체기 -> 회복준비기 -> 회복기 -> 상승 시 -> 확산기 -> 급등기 -> 쇠퇴기 6단계로 나눈다. 

  그럼 현재 우리는 어디쯤인가 볼때 작가는 '21년 3월 책 집필기준으로 다섯 번째인 '확산기'라고 한다.

  실수요가 외각으로 퍼져나가는 '급등기'에 진입하는 중이라고 한다. 

 

 

  내가 생각해도 이흐름이 2015년쯤인 것 같다. 내가 처음 부동산을 시작할 당시 2015년이었다. 그 당시 서울에 

분양권들이 신축인데도 프리미엄이 잠실 송파구인데도 피가 500이런것도 있었다. 그 당시만 해도 하락기 이후 약간 회복 준비기였어서 아주 조용한 분위기였다. 그 당시 처음 부동산을 공부하는 나로서는 대출을 많이 내서 사는 것 자체가 부담 부러웠는데 지금 와서 그때 서울 중심부에 못 잡은 것이 많이 안타깝다. 2018년부터 급등세가 시작되더니 서울 중심의 상승 시 그리고 20년부터는 수도권 전역에 확산기로 되고 있다. 지방광역시도 안 오른 곳이 없을 정도로 올랐다. 

 

하지만 항상 사이클이 있기에 언제가 끝일준 모르지만 이런 현상이 계속될 수는 없으니 쇠퇴기를 맞을 준비도 할 필요가 있다. 하지만 그 시점이 아직 쇠퇴기가 되기에는 많은 요소들이 나타나고 있지 않는다.  

  

 

 

 

2. 부동산의 원리를 이용한 투자방법

 

 1) 전세 갭투자 3가지 조건

     해당 조건에 따라 전세가와 매매가 붙는 시점이 있는데 이 시점이 조건별로 다르기에 시기를 잘 받아야 한다. 

 

 

 

 

 

   2)  좋은 입지와 신축부터 상승하는 '갭벌리기 현상'

        벌어진 가격차이가 다시 줄어드는 '갭메우기 현상' 

 

 ※ 갭벌리기와 갭 메우기를 활용한 투자방법

   ① 입지가 좋은 곳을 찾아서 '선호도가 높은 신축 -> 구축' 순으로 투자하라

   ② 진입 타이밍이 늦었으면 현재 상승세가 높은 지역 찾고,

       확산 가능성이 높은 주변지역을 찾아 ①번 패턴으로 투자하라

   ③ 상승세는 점차 외곽지역으로 확산되므로 아직 규제가 적용되지 않은 비규제 지역을 선점하거나,

       가까운 시기에 호재가 예정된 지역에 먼저 집입하라.

 

 

   입지 순으로 볼 땐 당연히 A> B> C 순으로 좋을 것이다. 그런데 요즘은 역과 조금 멀어도 신축이 대세이기에 신축 영향으로 입지가 멀어도 크게 가격을 올린다. 그러면 상대적으로 구축이 싸 보이는 효과가 발생되는데 그럼 신축은 가지 못하고 역세권을 찾다 보면 구축으로 가는데 이런 대안을 찾다 보니 다시 신축 근처의 아파트의 상승세로 구축을 밀러 올리는 경우를 볼 수 있다. 이런 원리로를 알게 되면 가장 먼저 지역의 대장 아파트를 찾고, 그다음 대장 아파트 근처 아파트를 매수하면 된다. 

 

 

 

  3) '웅덩이 효과'로 상대적 저평가 물건 찾기

     - 주변이 모두 올랐는데 혼자만 안 오른 대상이 있다면?

     - 지역 간 웅덩이 효과를 존재한다.

     - 유사 종목 간 웅덩이

 

 

 

 

 

3. 하락 리스트에 예방하는 장기적 투자전략

- 상승장의 정부 규제는 함께 가야 할 동반자

    (투자자에게 중요한 것은 정부 정책의 잘잘못을 따지는 게 아니라 , 어떤 식으로 대처할지 깨닫는 것이다)

- 흐름을 타면 상급지로 갈아타기가 수월해진다.

- 효율성을 극대화하는 '기존주택 + 입주권 전략'

  (1주택자 조합원 입주권을 취득한 후, 취득한 입주권이 신축 아파트로 바뀐 지 2년 이내에 종전 주택을 양도 시 비과세)

- 하락 중에는 걱정하고 움츠러들 시기가 아니라, 새로운 기회임

 

 

 

 

4. 소감

   부동산의 원리와 여러 가지 예시들이 실제 아파트 명까지 나온다. 그만큼 현상을 객관화 하여 보여준다. 위에서 설명되는 원리를 적절한 예시와 함께 설명되어서 설명만 되어있는 부동산 책 보다 훨씬 쉽게 이해가 한다. 세부내용들이 내가 투자한 방법을 너무 이론적으로 설명되어서 더 이해가 쉽게 되었다. 최근에 부동산 책중에 최고인듯하다. 믿고 보는 부룡님의 책과 부룡님의 유튜브 채널에도 부동산과 관련된 좋은 자료가 많은 공부가 필요하면 참고하길 바란다.