아투연_성수 정규강의 후기_201227(지식산업센터강의)

<아투연 네에버 카페 메인 화면>

 최근 지식산업센터에 관심이 많아서 유튜브 및 카페(아파트형 투자연구소-아투연)를 검색하다가 인지도가 높고 회원 인원도 많아 카페에 가입하고 정보들 찾아보던 중 정규 강의 신청하여 지난 주말에 듣고 왔다. 평소에도 내가 모르는 분야의 강의는 꼭 돈을 주고 지불한다. 공짜 세미나 이런 거는 대부분 분양광고 등이 많고, 대부분 책 팔이 등이 많아서 항상 일정 금액 이상을 지불하고 강의를 듣는다. 강의를 통해서 내가 헤매지 않고 시간을 단축할 수 있고, 정보를 조금 더 적극적으로 접할 수 있어 좋은 방법이다. 

 

 최근 정부의 다양한 규제정책으로 투자자들은 더이상 주거지로 부동산 투자에는 많은 어려움이 있다. 현재 시중에 많은 유동성 자금을 규제로만 막기에는 어려움이 있다. 그 유동성이 주식, 금, 부동산 등 실물자산에 많이 투자가 되고 있다. 부동산에서는 주거 부동산외에 상가, 지식산업센터, 꼬마빌딩 등 많이 투자 중이다. 그중에 지식산업센터가 최근 나의 관심대상이다. 자세한 내용은 지난번 책 독서 리뷰에 올린 글이 있으니 참고하길 바란다.

 

이번 강의는 실제 책으로 접하고 유투브로 접한 내용을 조금 더 생동감 있게 분위기를 느낄 수 있었도, 좀 더 알아가야 할 분야인 거 같다. 

 

<아파트형 공장 투자 연구소  - 성수 교육장 7층>

 

강의 후기에 대해서 간략하게 메모한 부분 기록하고자 한다. 본인이 기록하는 내용은 강의의 극히 일부만 이고 실제 강의를 들을 때 더 많은 정보를 알 수 있을 것이다. 강의는 대표님 세분이서 핵심을 짧고 굷게 얘기해주셨다.

(12/27 일요일 저녁16~20시, 약 8만 원 돈이 절대 아깝지 않은 교육이다.)

 

1. 장대표님 강의

  조곤조곤 세부적을 차분하게 잘 말씀해주시고, 실제 투자자이고 강의까지 하니 경험 및 세부 팁들이 많았다. 앞으로 더 많은 시간을 같이 하면 본인도 새로운 분야에 더 좋은 정보와 레벨을 업그레이드할 것 같다.

 

 - 아파트와 달리 지산은 신축이 생겨도 구축이 따라가지 신축을 따라가지 않고, 오히려 신축의 임대 비교가 구축에

   따라갈 수 있다. (이 부분은 아파트 쪽만 투자하는 나로서는 의아했지만 또 새로운 점을 알았다)

 - 수도권 중 서울은 최근 높은 매매가로 임대수익률이 낮아져서 수익형 부동산보다는 시세차익형이고,

   경기권은 수익형 부동산을 할 수 있다. (본인도 검토하고 있는 안양은 높은 수익률과 IS 비즈타워가 좋음)

 - 드라이브인이 가능한 사무실은 좋은 메리트가 있다. 대부분 시행사에서 가져가서 피 주고 구입 가능하다.

 - 분양권 투자 시 피를 붙이려면 서울과 브랜드 건설사 물건은 피가 붙는다.(최근 성수 신축은 피가 1억대가 넘는다)

 - 지식산업센터는 시세차익형보다는 수익형 부동산에 가깝고, 시세차익은 아파트가 훨씬 앞선다.

 - 대출은 보통 처음 나올 때 80%~90%까지 나오고, 주택담보 70%, 신용 10% 이렇게도 나온다고 한다.

  초반에 작은 것을 어러 개 하는 것보단 처음에 큰 것 하는 것이 향후 대출적인 문제에서 유리하다. 

- 분양 평단가가 700대에서는 월세 차익형이 이고, 700대 이상은 시세 차익형이다.

- 매출 4~5천은 임차인이 월세 100만 원 이상이 어렵다.

-현재 지산은 임차인들이 90% 정도이다, 보통 사업 시 임차로 사업을 시작하지 직접 매매를 하지 않는다. 그래서 임대   자들이 투자가 가능하다. 하지만 최근 지산 경매가율이 100% 이상으로 실입주가 낙찰되고 있기에 지산의 인기가 실거

 주자들까지 수요가 붙으면 아파트처럼 가격이 상승할 수 있다. 

- 나 홀로 지산은 위험하다. 인프라 구축 및 인구수요가 어렵다. 예로 고등지구의 지식산업센터는 역세권도 아니고 해서

  아직까지 무피에다가 직원조차 구하기 어렵다. 다른 예로 구로의 산업단지는 단지 내 우체국, 은행, 식당, 커피숍 등 다

  양한 인프라가 있다. 이렇게 단지조성으 같이 되어있는 곳이 유리하다.

- 지산은 사장이 일하는 것이 아니라 직원이 일하는 곳으로 직원이 편리해야 한다.

  여직원 기준으로 무조건 역세권 선호한다. 주차는 사장 외에 직원들이 타고 다 기기에는 주차공간이 부족하여 꼭 대중

  교통이 편한 곳이 필요하다. 그리고 직원 수요가 많은 곳이 좋다. 지하철 2호선 위주의 역세권이 좋다. 

- 수요가 좋은 곳은 구로, 광명, 갈매, 대구 등이 있다. 

- 서울의 시세차익형은 성수에서 현재 평단가 1400 이상도 물건이 있으면 기회이다 향후 2000 이상도 예상한다.

- 지산은 임차인이 사업 자기에 임대료에 대한 부분을 세금 공제하기위애서 본인이 꼭 사업자등록을 해야 한다. 단 임대

  사업자는 대출 시 대출한도가 잘 나와봐야 70%이기에 이 부분은 잘 고민해야 한다. 

- 지산은 공급이 많은 지역은 공실이 많다, 단 공급이 끝나고 나면 가격이 상승한다. 

- 실전팁 Q&A에서 임차인 빨리 맞추는법은 아파트 투자 했다면 동일하게 부동산 수수료 배로 주고, 광고 많이하고,

  직접 계속 부동산 소장과의 관계가 중요하다고 얘기하심. 본인도 이런한 경험이있기에 비슷하게 적용하면 될것같다. 

 

<장대표님 강의시간>

 

 

2. 임 대표님(회계사)님 강의

  회계사분이라고 하여 본인이 궁금해하는 부분을 일부 들을 수 있을까 했는데, 입지분석 방법에 대한 강의였다. 회계사지만 또 투자자이기에 많은 경험이 있으신 것 같았다. 수업 종료 후 일부 세무 관련된 부분도 질문에 잘 답변 주셨고, 본인은 다음 세무강의 때 추가로 듣기로 하였다. 본인은 부동산에서 가장 중요한 부분이 세금 관련 부분이기에 꼭 세무상담에 대한 비용은 꼭 지불하여도 나의 절세 방법은 꼭 알아야 한다고 생각한다. 아파트 투자에서도 진진 회계세무법인 이승현 대표, 대중적인 인기인 제네시스 박의 강의도 많이 보곤 하였기에 지산에 적합한 임 회계사님의 강의 또한 꼭 들을 예정이다.

 

- 임장의 3요소 1) 입주 시 배후수요는 충분한가 2) 주변의 주거환경과 교통 3) 인프라 상업시설

 

- 성수동 특징

  낮은 임대율, 높은 시세차익, 강남 접근성 및 지속적인 유입, 신규 분양 물건이 시세를 주도함

  중공업지역에 토지가 부족하여 카센터 부지 3-4곳을 지산으로 만들기에 땅주인들이 높은 지대 요구로 공급이 부족함

 

-구로/가산

 국가 산업단지 구역으로 신고절차 복잡함, 공급이 많음, 자가 교통이 불편함 교통 체증 심각, 가산은 무조건 역세권 추천

 

-문정동 특징

 법조타운으로 평당 2000 이상이고, 주변 공급이 없어 향후 계속 상승 예상

 강남 접근성 및 편리한 교통으로 지금도 높은 가격이지만 실업주가 입주하기에 가격이 계속 상승중

(판교 및 주변 성남에 본사를 두고 문정동에는 영업직원 및 접대 회의실로도 많이 사용 중임)

임대수익률이 낮음, 시세차익형

 

- 김포지역의 특징

  시세차익은 어려움, 상대적으로 높은 수익률, 위치에 따른 기대수요가 다름(구래동 VS 장기동 사례)

  구래동은 주변 공장 문의가 많아 잘된 케이스지만, 장기동은 비역세권과 공급과잉에 따른 임차수요 맞추질 못함

 

- 광명

 지금은 교통이 불편하지만, 향후 신안산선, 월판선 등 많은 교통호재가 있기에 시세차익형임

 현재는 공실이 발행할 수도 있음, 우체국 사거리의 신규 분양 지산 위치 좋음, 가산의 대체수요가 됨

 광명은 구역별 재개발 이슈가 있어 인구유입 가능

 

-하남

 주변 업체들이 별로 없음, 공급이 많아서 현재도 공실이 많음, 드라이브인만 수익률이 높고 나머지는 어려움

 투자기 희소성 물건 투자 필요

 

-안양 평촌

 임대 수익률 우수함, 단 매물이 없음

 

- 광교 

 시세가 많이 올라옴

 

- 지방 광역시

 대전, 부산, 대구의 신규 지산은 주목 필요 

<임회계사님 강의시간>

 

3) 도 대표님 강의

 - 아투 연의 실제적인 대표로서 아파트, 지산 등 많은 투자를 통해 책 3권을 내신 100억대 자산가이시다. 대표님 실제로

   보니 성격이 화통하시고 적극적이신 분이었다. 그리고 많은 투자경험으로 지산에 대한 확실성을 한 번 더 주셨다.

 

강의 시작 전에 성수동을 임 대표님과 같이 임장도 하였고 주변을 돌아보면서 성수의 분위기를 파악할 수 있었다. 공장 투어 하면 자주 이용하는 동일한 기기의 안내원 마이크가 이어폰에 나온 부분의 세심한 배려가 괜찮았다. 성수를 둘러보면서 아파트의 최고 지역 강남, 지산의 최고지역 성수처럼 나도 등기칠 날을 기다리고 있겠다.

 도 대표님의 가장 핵심 단어는 '즉결 즉행' 즉시 결정하고 즉시 행하라는 말이다. 좋은 물건은 지금도 고민하는 사이 없어진다는 내용이다. 내가 주말에 읽은 책 송사 무장의 책 'EXIT'에본 동일 내용을 언급해주셨다. 아파트 투자로 자산이 늘어나지만 실제 매도하지 않으면 수익이 되지 않기에 계속 똑같은 삶을 살고 있다는 내용이었다. 즉 지식산업센터로 3개 이상 있으면 수익형 부동산이기에 매달 고정수입이 발생한다. 만약 3개가 있다면 1개로 세금 및 이자를 내고, 2개로 수익을 내면서 계속 수익형 부동산을 사모아야 한다고 하셨다. 나도 이 말이 이제 이해가 간다. 월급만으로는 부족하기에 자산이 돈을 버는 시스템을 만들어야 한다는 것이다. 

 

그리고 해당 물건 몇 가지 찍어주셨는데 내가 아직 물건에 대한 입지분석이 부족하기에 조금 더 검토해야겠다.

해당 물건은 광명 G타워 8년 만에 지산이 공급되는 곳으로 평당 700대인데 향후 더 상승여력이 많다. 안양천 뷰 좋은 물건임

대구 D센터(서대구 지산 최대 규모, 평단가 500-600, 내년 6월 준공)

창원(신화 테크노 밸리, 평당 500~600, 향후 800까지 예상)

 

- 지산은 기존의 매매가를 사지 말고 새것을 가는 것이 좋다, 신규 분양되는 것들

 (평단 가는 계속 시간이 지나면 올라가기에 신축에 좋은 시설이 차별성이 있다)

 

- 지식산업센터 내 기숙사도 현재는 주택수 제한이 없고, 집값 상승지역의 기숙사는 좋은 물건임

 

 

<도대표님 강의시간>

 

4) 뒤풀이 시간

 - 코로나 영향으로 다과 등이 준비되어있었지만 먹지는 못하고, 참석한 인원들과 소개 및 Q&A 시간이었다.

   대부분 비슷한 처지로 주택에 대한 규제로 신규 투자처를 찾는 분이 대부분이었다. 직장인, 사업자, 주부 등 다양하였다. 나도 지산을 최근에 보기 시작하였지만 주변에 부동산 조금 아는 사람도 이쪽 분야는 전혀 모르고 있었다. 하지만 이수업에 오니 동일 관심사에 오신 분들을 전부 어느 정도 알고  투자계획도 있었다. 이렇게 괌심으로 만나서 얘기하기 더욱 긍정적으로 보였고, 진입 장벽이 높다고 느껴졌다. 이장 벽을 조금이라고 허물고 들어가면 나만의 영역이 될 것 같드는 예상이 된다. 그 장벽을 아투 연과 함께 하면서 앞으로도 좋은 강의, 정보가 있으면 습득하여 공유하여 서로 윈윈 하는 방향이 될 수 있으면 좋겠다. 코로나로 온라인 강의로 많이 들었던 부동산 강의를 지산에 대한 궁금증이 증폭하여 오죽 답답했으면 성수까지 가서 들었을까 싶다. 오프라인 강의 오기를 정말 잘한 것 같았다. 나의 궁금증이 일부 해결되고 또 나의 할 일이 점점 많이 생기는 것을 알게 되었다. 

 

# 꿀팁 - 도 대표님의 책을 교보문고에서 14,000원 정도에 팔고 있는데, 성수 교육장에는 한 권에 만원에 살 수 있다. 그래서 도서관에 빌려 본책을 소장용으로 두권 사옴. 혹시 책을 구매하지 않았다면 교육장에서 사는 것도 절약 할 수 있는 방법이다.

 

 

 

# 성수동 임장 사진

<성수교육장내 도대표님 소유 다른호실- 게이트 입구 인테리어 예>

<타회사의 본인사무실 앞 이중 문 사용한 공간사용 예시>

< 편의시설 사용을 해당회사 한쪽층 임차사용중, 직원복지 증진에 사용예시> 

<성수동의 신규분양 지산의 피가 1억 이상 - 매울이 없음>