책 도서 리뷰 '나는 아파트형공장투자로 100억대 자산가가 되었다.' 도정국 지음

 최근 지식산업센터에 관심이 많다 보니 시중에 나온 책들을 다 사서 보았다. 그중에 기록이 필요한 책들 위주로 리뷰한다. 현재 아파트형투자연구소 대표로 있고 흙수저에서 자수성가한 작가이며 현재 지식산업센터로 100억대 자산가 된 분이다. 현재 직접 기업도 운영을 하고 있으면 지식산업센터 투자, 운영, 교육까지 진행하면서 새로운 투자방법에 대한 길잡이가 되어주는 분이다. 나도 처음에 이쪽 분야에 어떤 정보가 있을까 검색을 해보니 유튜브에 해당 영상을 꾸준히 올리면서 카페 운영까지 잘하고 있어서 카페에 가입하고 바로 관련 작가 책 독서 관련 구매 강의까지 신청했었다. 독서는 기존에 도서관에 빌려보던 책을 소장용으로 또 2권 구매하였다. 이 책을 구매하고 다시 필요한부분 기억하고자 다시 읽고 리뷰하여 기록한다. 

 

 

 

 기존 김성혜작가의책 '상위 1%로만 알고 있는 돈 버는 지식산업센터'에서 지식산업센터에 대한 기본적인 내용을 알 수 있었고, 책의 읽으면서 기본적인 내용은 알고 새로운 부분과 내가 기억해야 할 부분으로 기록한다.

 

Ch 1-2. 아파트형 공장이란 무엇인가?

 지식산업센터(구 아파트형공장)은 동일 건축물에 제조업, 지식산업 및 정보통신산업을 영위하는 자와 지원시설이 복합적으로 입주할 수 있는 다층형(3층 이상) 집합건축물로서의 6개 이상의 공장이 입주할 수 있는 건축물이다. 2010. 4/12일에 '산업 직접 활성화 및 공장설립에 관한 법률 시행령' 개정에 따라 아파트형 공장은 지식산업센터로 명칭이 변경되었다. 

 

Ch1-5. 아파트형 투자의 5가지 원칙

 작가는 아파트형 공장에 투자할때 항상 12개월 분 임대료에서 두 달치의 임대료는 제외하고 생각한다고 한다. 두 달치의 임대료는 각종 세금과 혹시 모를 공실 및 대출금리 인상에 대한 예비비이다. 그리고 5가지 원칙에 대해서 알아보자

 

첫 번째 원칙은 부동산 투자시 반드시 현금자산의 규모와 투자목적을 분명히 해야 한다. 부동산을 항상 팔 때를 생각하며 구입해야 한다. 그래서 소형 빌딩이 유행할 때도 환금성과 수익성, 안정성이 확인된 아파트형 공장에 투자한다. 가장 높은 수익률을 만들어주는 투자물건에 가장 먼저 투자하고 매월 발생하는 높은 임대료를 바탕으로 또 다른 현금자산이나 부동산 자산을 만들어가야 한다. 그래야 시간을 아낄 수 있다. 

 

두 번째 원칙은 반드시 가장 오래된 지역을 우선 선택하라. 아파트형 공장에서 가장 오래된 곳은 국가산업단지이다. 오래된 아파트형 공장 주변에 음식점, 백화점, 호텔 등 편의시설이 구비되어있으면 주변에 아파트와 오피스텔이 충분히 들어서 있어 생활 인프라가 잘 조성되어있다. 그래서 상권이 형성되지 않는 곳에 투자하는 것은 위험하다. 

 

세 번째 로비에서 입주현황을 확인해라. 건물 1층 로비에는 건물 입주현황이 있다. 그래서 입주현황 및 공실 현황을 쉽게 파악할 수 있다. 그리고 엘리베이터 몇 대 설치 여부, 화물 적재 및 하자가 용이한 곳이 좋다.

 

네 번째 아파트형 투자 시 대출을 받아서 투자했으면 반드시 매월 들어오는 임대료에서 일정 금액을 조금씩이라도 대출을 상환해야 한다. 이렇게 해야만 나중에 대출 연장이나 추가 대출 시 유리한 입증을 가진다. 

 

다섯째 렌트프리를 하더라도 임대료는 깎아주지 마라. 임차인을 맞출 때 임대료를 깎아달라고 하면 임대료를 깎아주기보다는 한두 달 임대를 면제해주는데 이것을 렌트프리 하는 것이 더 유리하다. 임대료를 앚추면 기본 수익률이 엄청나게 하락한다. 그리고 임대차 계약 갱신 시 유리하다. 혹시 임차인이 구해지지 않으면 렌트프리를 하자.

 

Ch 2-8. 아파트형 공장, 누구의 명의로 할 것인가.

 

 아파트형 공장에 투자하고 나서 임대사업자로 등록했을 때 누가 유리한지, 건강보험료나 국민연금 등의 세금 문제는 어떻게 될지 꼼꼼히 따져봐야 한다. 한 번에 큰 수익이 나는 투자상품이 아니기에 작은 것까지 빠져봐야 한다.

만약 남편이 직장인이라면 아내의 명의로 매수를 한다. 임대를 하려면 반드시 임대사업자로 등록을 해야 한다. 임대사업자 등록하는 순간 아내의 직업은 주부에서 사업자가 되기에 피부양자에서 지역가입자로 바뀌게 된다. 즉 건강 보험료를 직접 납부해야 한다. 아파트형 공장을 매매하고 임대사업자로 등록하는 순산 자신이 납부해야 하는 건강 보험료는 매년 올라가면 평생 납부해야 한다. 따라서 자신이 납부해야 따라서 임대수익률을 계산할 때 반드시 건강보험료 부분을 고려해야 한다. 국민연금도 동일하다. 누구 명의가 좋을지 부부끼리 협의하여야 한다. 각자의 상황이 다르기에 이러한 부분을 정확히 계산해본 뒤 진행을 추천한다. 소득이 없는 주부라면 대출 연장과 갱신 시에 여러 가지 제약이 존재할 수 있다는 것이다.  반면 남편 명의로 구입 시 근로소득과 임대소득이 발생하기에 매년 5월 종합소득세를 신고해야 한다. 이렇게 되면 결국 세금이 늘어나니 수익률에 변동이 생긴다. 세금적인 측면도 반드시 고려해야 한다.

 

 

Ch 3-6. 아파트형 공장 내 독점 상가에 투자하기

 

 아파트형 공장 내 신의 한수라로 불리는 바로 독점상가에 대한 투자다. 아파트형 공장의 독 점상 가중 편의점은 반드시 눈여겨봐야 한다. 보통 대시 업에서 편의점 자리를 지지하기 위해서 서로 경쟁을 한다. 보증금 1억에 월 420만 원이라는 임대료는 입점하는 브랜드를 바꾸게 되면 올라간다. 서로 경쟁을 통해서 임대료는 자연스레 올라간다. 실제로 2014년에 매입한 s타원 편의점은 매입 후 2년 후 회사의 브랜드가 바뀌면서 임대료가 450만 원으로 올라갔다. 실제로 편의점에서는 담배 한 갑을 팔면 250원가량 남는다. 하루 100갑을 팔아야 2만 5천 원 정도 수익이 난다. 담배 외에도 다른 것을 팔아 수익이 나지만 편의점의 독점상가를 구입하는 것이다. 그것도 수익이 보장되는 아파트형 공장의 내 독점 상가이다. 

 최근에 분양 중인 지식산업센터의 지원시설을 현장 확인했는데, 이미 편의점 이런 거는 시행사에서 구매 후에 피를 받고 팔거나, 향후에 전매할 수 있게 해 놓았다. 이 말은 즉 편의점, 은행 등 지원시설은 돈 되는 곳이기에 이렇게 할 것이다. 투자금액이 얼마 들어가는지 잘 분석하여 이런 물건이 있으면 눈여겨봐야 할 것 같다. 

 

Ch 4-1 투자 시에 4가지 체크포인트

 

 1) 수익률을 체크하라

 아파트형 공장에 투자할 때는 최소 수익률이 5% 이상 나와야 투자할 가치가 있다. 아파트형 공장은 매매가는 꾸준히 오르는데 임대료 변동폭이 적기 때문에 반드시 지가 상승에 의한 시세차익을 노려야 한다. 

 

 2) 아파트형 공장의 용도를 확인하라

 건물 내 사무실, 지원시설, 근린생활시설, 판매시설, 팡고 등 여러 가지 용도의 투자 물건들이 함께 상주해 있다. 독점 지정업종 물건에 대한 투자는 아파트형 공장 투자보다 오히려 높은 수익률이 생길 수 있으니 수익률 확인 후 투자하자.

 

 3) 매입 시 반드시 매도를 고려하자

  투자한 물건이 원하는 가격에 최소 한 달 이내에 매각할 수 있다고 판단되는 지역과 건물에 투자하자

 

 4) 희소 물건에 관심을 가져라

 건물 내 전용면적이 대부분 40평으로 구성되어있으면 투자물건을 고를 때는 30,35평을 선택하자. 또 전용면적이 25평이 대부분이면 20평이나 15평으로 나온 아파트형 공장을 선택하는 것이 좋다. 이러한 물건의 이점이 있다. 먼저 평당 임대료가 올라간다, 예로 전용 30평대 임대료가 120만 원이면 15평 임대료는 60만 원이 아니라 80만 원으로 작을수록 수익률이 높아진다. 일반적으로 공급되는 평형 대보다 작기에 매수자를 찾기 쉽고, 수익률이 높기 때문에 환금성이 빠르다고 할 수 있다. 큰 평수보다 작은 평수를 선호하는 사람들이 많기 때문에 공급되는 주요 평수보다 작은 평형대를 선택해서 투자하는 것이 좋다. 

 

Ch 4-3 대출을 두려워하지 마라

 수익을 극대화하는 대출 활용하기. 아파트형 공장 투자 시에는 반드시 1 금융권을 이용해야 한다. 1 금융권은 은행에서 대부분 80%까지 아파트형 공장 가치를 인정해 대출을 해주고 있다. 그리고 주택담보대출과 달리 시설자금 대출은 공자 부지 매입 및 공장 건물 신증축 자금, 그리고 기계 구입 및 설치자금 등의 목적으로 받을 수 있는 대출이다. 일반 가계대출은 한도가 정해져 잇지만 시설자금 대출은 한도가 정해져 있지 않다. 대출기간은 보통 3년 이내로 최장 10년까지 연장할 수 있다. 초기 투자에는 대출을 최대한 받는 것이 좋다. 대출을 활용하여 수익률을 극대화해야 한다. 대출 이후 3년 차 이후로 부터는 지금까지 모아놓은 자금으로 조금씩 대출을 상환해 나가야 한다. 그래야 대출비율을 줄여놓아야 은행에서 연장이 안되거나 터무니없는 금리 인상을 요청했을 때 다른 은행으로 쉽게 갈아탈 수 있다. 수익의 일부를 반드시 대출원금을 꾸준히 상환하는 것이 향후 대출에 유리하게 작용한다. 

 

책의 리뷰를 마무리하면서 전체적인 내용은 작가의 경험을 곳곳에 여러 주제로 녹였다. 처음 아파트형 공장을 접할 때 가이드 역할을 확실히 해줄 수 있다. 책의 내용도 좋지만 직접 네이버 카페 '아투연' 사무실에 찾아가서 작가님을 만나고나니 성격이 시원시원하였다. 투자는 본인이 고민하고 실행을 빨리 하라는 작가님의 말처럼 '즉결 즉행' 이 말이 필요하다. 지식산업센터 나도 이 분야는 정말 초보이고, 아파트는 경험이 있지만 이분야는 너무 생소하고 일반 사람들이 접근이 어렵다. 하지만 이런 높은 장벽이 나만의 영역이 되어 더욱 레벨 업 한다면 나만의 성을 쌓으면서 다양한 무기화가 될 수 있을 것 같다. 누구나 하는 아파트 투자가 아닌 지식산업센터 투자는 향후 나의 투자방향에 큰 변화를 줄 테마인 거는 확실 하다. 아직까지 블루오션인데 레드오션이 오기 전까지 열심히 개척해보겠다.