최근 재테크 채널에서 작가를 소개하면 책을 소개하는 방송에서 여러분이 나오는데 이런 방송을 자주 보기에 작가의 말을 들으면 작가의 생각이 대충 예상이 간다. 그냥 자기 일대기를 담은 책인지, 기본기를 가르쳐 주는 책인지, 아님 특정 목적에 맞는 책인지 알 수 있다. 하지만 이 책은 내가 알고 싶은 부분이던 경제학과 부동산의 관계의 연결 고리의 궁금증을 잘 설명해줄 것 같았다. 단순 부동산책이기 이전에 경제현상과의 연결고리를 부동산으로 연결하여 서술하는 방식이 지금까지 내가 읽어 볼 수 없었던 책 종류라서 방송을 보고 바로 사고 읽게 되었다. 내용은 부동산 쪽은 이미 많은 책에서도 나오는 부분인 기본에 관한 내용이었고, 그리고 부동산의 흐름을 보는 방법 부동산의 순환에 대해서 이론처럼 정립한 부분은 기존의 책들과 달리 잘 정리되어있었다. 이 책의 가장 핵심은 경제지표를 예상하여 부동산 진입 시점을 점검하는 이 부분이 이 책의 주요 핵심이었고, 새로운 접근방식이고 좋은 내용의 책이었다. 흔한 부동산 책이 아닌 부동산에 접합기 위한 지구를 보고 그다음 숲을 보고 그다음 나무를 보는 방식의 단계별 접근 방식이다. 이중 기억에 남는 부분들 기록한다.
책의 구성은 총 6개의 chapter로 구성되었고 그중 가장 흥미로운 Chapter 2이다.
chapter 2. 지금 부동산 토자를 해도 될까?(지구 살펴보기)
이단원은 부동산에 진입하기 위헤서 전체의 흐름을 알아야 한다는 내용인데, 어떤 정보를 보고 부동산에 진입해도 되는 시기인지 다양한 차트들로 향후 일어날 일에 대한 부분은 예상하여 리스크를 최소화하려는 안정장치라고 보면 된다.
작가가 보는 경제기표 10가지로 투자 시기를 정한다. 대부분 첨보는 지표들이라서 10가지 지표 들어 책의 그림과 함께 정리한다.
일단 10가지 지표를 평가하는 리스트이다.
※ 평가 리스트에서 평가방법은 위기상황 발생 -1점, 애매한것은 0점, 좋은 지표는 +1점을 점수 환산한다.
종합점수가 마이너스로 가게 된다면, 경제위기가 발생한것으로 보자.
리스트의 10가지 내용을 자세하게 알아보자.(지표는 책에나온것들을 직접 찾아서 캡처도 일 부 함)
1) Volatility Index = 변동성지수(VIX) = 불황 지수 = 공포지수
큰폭으로 오른 시점이 국제 경제 위기가 있는 시점인데 이 부분이 2008년 서브프라임 모기지 금융위기 때이다. 그리고 2020년 코로나바이러스로 전 세계가 공포에 떨면서 변동성 지수가 많이 올랐다. 다시 그래프가 내려오고 있지만 또 언제 올라갈 수 있길에 주기적으로 확인 필요하다.
2) 전세계 경기 상황을 알 수 있는 OECD, GDP 서계 경기 선행지수
OECD 경기선행지수는 OECD 국가들의 주당 노돌 시간, 신규 수주, 소비자 패턴, 주택 허가 건수, 주식 가격, 금리 스프레드 등을 포함한 10개의 선행지표를 조합하여 전체 경제의 건강로를 측정한다. 매달 OECD에서 발표한다. 책에 내용으론 느 자세히 나와있지 않아서 이 부분 추가 확인한 부분을 기록한다.
OECD 경기선행지수를 보는 방법은 기준점 100을 기준으로 100 이상의 수치가 기록되면 전년대비 경기가 좋아지는 것이고, 100 미만일 경우 전년도 보다 경기가 안 좋아진다는 것을 의미한다. 또한 OECD 경기선행지수는 관성이 꽤나 커서 한번 추세를 돌리면 꽤나 오랜기간 그 추세를 유지한다. 이러한 성격 덕에 경기를 예상하는 지표로 많이 사용 중이다.
지표는 미국 와 중국이 선도하고 OECD 평균 양상보다 3~6개월 선행하는 경우가 많다. 하지만 현재 시점은 코로나로 인한 K방역으로 인한 한국이 미국보다 높은 점수를 받고 있는 일시적인 부분이라고 한다.
GDP의 성장률을 보면 한국은 1997년 외환위기, 2008년 금융위기 때 크게 하락하였다. 그래서 GDP 성장률도 OECD 경기선행지수와 같이 체크해야 할 지표이다. 추후에 어떻게 바뀌는지 지속적으로 확인 필요하다.
책에 나온 내용 중에 미국 애틀란타 연준 GDPNOW에서 미국의 GDP 성장률을 볼 수 있다.
3) 유동성 지수와 소비지수
유동성과 소비는 서로 상관관계이다. 금리를 낮춰서 유동성을 늘리면 소비를 자극하여 경제가 살아 날 수 있다. 소비지 수중 우라나라는 미국의 소비판매가 중요하다. 미국의 소비지출이 증가하면 한국의 수출이 늘어나고, 한국 경제가 좋아진다.
4) 지역별, 시기별 금리 차이가 많이 난다면 이상신호다!
장단기 금리차가 역전돼고 어느정도 시간이 지나고 차트에서 음영처리된 것처럼 경제 위기가 왔다. 장단기 금리차 0퍼센트와 그다지 차이가 없지만 상승있다. 마이너스에서 역전되 기간이 길지 않기 때문에 경 제위가가 온다고 단정딧기가 어렵다. 하지만 역전된 상황이 6개월 이상 지속된다면 조심해야 할 상황이다.
추가로 런던과 미국의 금리 차이다. 미국 국채 T-BILLS 수익률과, 런던 은행 간 금리인 리보 LIBOR의 차이를 뜻한다. 이 금리차는 FRED에서 TED 수프레드라고 하는데, 기본적으로 금리 차이가 많이 나지 않는 것이 정상이다. 이 수치는 은행들이 다른 은행에 돈을 빌려주려는 의향이 얼마나 있는지를 나타내는 것인데, 스프레드가 크면 클수록 유동성 공급, 돈을 빌려주기 어렵다는 뜻이다. 추가적으로 회사채를 살펴볼 수 있다, 은행에서 회사애 대출해줄 때 A등급 이상의 회사는 안정적이기 때문에 당연히 낮은 이율로 빌려주지만, 경제 상황이 나뺴진다면 은행의 이율이 올라가서 회사채 이율 역시 정상적으로 치솟는다.
5) 실물자산에 투자하기 전에 꼭 확인해랴 할 것
원유 가격이 곧 물가이다. 원유 가격과 생산자 지수, 소비자 지수가 모두 연동되어 있는 것을 알수 있다. 음영처리된 부분인 경제위기 시기별로 원유 가격이 급락하고 생산자지수롸 소비자 지수가 함께 하락하는것을 볼수있다. 원유가격은 서계의 주가와 한국의 수출과도 밀접하게 관련되어있다. 세계 강대국인 미국은 금리와 원유 가격을 조정해서 물가를 조절할수있다. 유가를 하락시켜 물가를 낮추고 나서, 다시 금리를 하락시킨후에 유동성을 풀것이다. 그러면 어느 정도 원유 가격도 정상궤도로 유지하면서 경기 부양을 하려고 할것이다. 물가와 연동된 경제 상활을 체크하기위헤서 원유 가격을 살펴보는것은 필수이다.
원유가격과 비슷한 역할을 하는 것이 바로 런던 금속거래소 지수이고 원유와 같이 신흥국 다들의 경기와 연동된다.
6. 경제 상활을 알고 싶다면 달러-원 환율을 주목하라
달러 가치가 상승하면 신흥국들의 화폐 가치가 하락하기 때문에, 외국인이 빠져나간다. 그로 인해 주가는 폭락하고 나라 경제가 망가진다. 달러-환율이 급등하면 경제 위기임을 감지해야 한다. 1997년 외환위기, 2008년 금융위기 달러-원 환율이 급등했다. 만약 지표가 오르기 시작하면 대비를 시작해야 한다. 달러와 전 세계 퇑화를 비교하여 달러 자체의 가치를 볼 수 있는 달러 인덱스도 있다.
환율이 많이 올랐을 때 국가의 경제가 망가지므로 주식이든 부동산이든 조심해야 한다. 반대로 약 달라로 돌 어사면 미국이 경지 부양으로 돌아섰다는 것이므로 환율도 꾸준히 잘 지켜보아야 한다. 달러가 가치가 약해지고 돈이 풀리면 생산자물가지수가 올라가고 경기가 좋아질 수 있을 것이다.
7. 경제 위기를 감지하려면 한국의 외환 보유액을 관찰해보자
IMF와 같은 외환 경제 위기(97~98년) 확인해야 하는 것이 외환보유액이다. 특히 달러가 급작스럽게 많이 유출되면 한국 경제가 망가지므로 외환 보유액 역시 중요하게 관찰해야 한다. 현재 외환보유액이 꾸준히 늘어나고 있고 긍정적이지만 달러 자산은 유츨은 한순간이니 지켜봐야 한다.
8. 수출현황을 알 수 있는 제조업 구매관리 지수
우리나라는 제조업 국가이기에 제조업 구매관리지수를 대한민국, 중국, 미국, 신흥국 가등 모두 확인해야 한다. 제조업의 현황을 살펴볼 수 있는 지수가 PMI다. 매달 JP모건은 전서계 국가들의 PMI를 혼합 환산하여 글로벌 PMI 발표하는데, 50선을 기준으로 아래는 경기가 안 좋고, 50 이상이면 좋다.
소비국가인 미국은 한국의 수출과도 관련이 높기 때문에 미국 PMI 미국 소비자 신뢰지수, 미국 주택 가격지수 등을 유심히 살펴볼 필요가 있다. 어떤 학자는 미국과 중국의 지수들이 한국에 3~6개월 선행한다.
9. 실제 산업의 현황을 차악 하기 위해 확인해야 할 5가지
현재 한국의 제조업은 지표상 좋지 않다. 재고율이 늘어나고, 공장 평균 가동률이 조금씩 감소하고 있다. 평균 가동률이 감소하거나 재고율이 급증하면 위험 신호로 받아 들어야 한다. 외환위기와 금융위기 때 역시 재고율은 급등하고, 가동률은 급락했다.
재고 업과 관련된 것이 한국의 수출량 '물류'이다. 재고가 소진되고 평균가동률이 올라가면, 한국의 수출량 카고 선적 수량이 증가한다. 만약 물류 지표가 급격히 떨어지고, 제조업 재고율이 높아지면 평균가동률이 줄어든다면 경제 상황이 좋지 않을 것이다.
한국의 제조업의 주류인 반도체를 보는 것도 하나의 직접적인 지표이다. 세계 반도체 회사 중 2개가 삼성전자, 하이닉스이다. 우리나라 경제를 보기 위해선 반도체 지수를 확인해야 한다.
그다음 확인해야 할 것이 실업률과 시간당 입금 지표이다. 두지표가 나빠질 때 어김없이 경제위기가 왔다. 두지표가 동시에 갑자기 폭락하기 시작한다면 조심해야 한다.
10. 모건스탠리 신흥국 지수(MSCI 지표)
전 세계 국가들의 주식시장 등을 참고해서 23개의 성장된 국가들의 26개의 신흥국들로 나누어져 있다. 성장을 많이 한국 가들은 체력이 큰 실하고, 조금씩 성장하는 것도 있어서 지표들은 감지하기 어렵운 면이 있다. 그러나 신흥국들의 지표들은 경기가 조금만 나빠져도 표시가 크게 나타나므로 감지가 쉽다. 위기 때마다 두지표 모두 급락하지만, 신흥국 지수는 폭락한 수준이다. 그러므로 민감한 신흥국 지수를 면밀히 관찰해야 한다.
--------------------------------------------------<10가지 지표 끝>--------------------------------------------------
▷ 추가 확인 필요사항
1. 정부의 규제책으로 정할 수 없는 수도권의 주택 가격
수도권의 주택 가격은 미국, 유럽 등 글로벌 주택 가격들이 동조화 되어있다.
주택 가격뿐만 아니라 주식시장도 다른 나라와 연관되어있다. 글로벌 시대에 경제와 화폐가 달러로 연결되어 있고,
그로 인하여 유동성도 함께 영향을 받는 것이다.
결국 인플레이션 시대에 실물자산인 주택 가격은 유동성 즉 통화량과 밀접한 관련이 있다. 현재 경기가 좋지 않다고 정부가 경기 부양을 위해 화폐를 계속 발행해야 한다는 주장이다. 이미선을 넘어서 어마어마한 4차 양적완화가 시작되었다. 이렇게 돈을 풀면 화폐가치는 급락하고 실물자산들의 인플레이션이 될 수밖에 없다. 제로금리로 이율을 낮추고, 엄청난 화폐가치 하락으로 인해 부채를 탕감하려는 속셈이 눈에 보인다. 코로나라는 이슈로 돈을 찍어내는 명분을 내세워 무제한 아양적완를 하고 있다.
'실질금리 - 소비자 물가지수' 그래프는 지표가 마이너스를 가리킬 때 실질 금리가 소비자 물구 지수보다 더 낮을 때이다.
예로 실질금리가 연 1%이고, 연간 소비자물가 상승률이 2%라고 하면, 1% 이자를 받고 예금을 하느니 자산에 투자하면 최소 물가 상승률만큼 오르기 때문에 위험자산을 선호하는 시기이다. 실제로 이 시기에 부동산 자산은 크게 상승했다. 2009년에 지방이 상승, 2013년부터는 서울 위주의 수도권 상승, 2020년 다시 지표가 내려가기 시작했는데, 아직 덜 오른 수도권과 지방이 다시 상승 사이클을 탈것이다.
2. 부동산으로 번 돈으로 다시 부동산으로 들어간다.
정부의 3기 신도시로 토지보상급이 지급되면 다시 한번 토지 가격과 아프트 가격에 영향을 미칠 것이다. 토지 보상금을 받은 사람들이 다시 부동산에 투자하기 때문에 토지 또는 주택 가격이 상승한 것이다. 2020년부터 3기 신도시를 대거 만들려고 하면 다시 수도권으로 돈이 흡수될 것이다. 그동안 서울이 많이 상승했다면, 경기도가 이제 상승 준비를 하고 있다.
Chapter 3. 2023년까지 사고팔 지역은 정해져 있다(숲을 살펴보기)
해당 챕터부터 원래의 부동산 투자 방법에 대한 내용이다. 먼저 투자지역을 선정하기에 인구수가 증가하는 지역과, 공급 물량이 줄어드는 곳이다. 인구는 약 50만 명 이상 계속 증가하는 곳이 좋으면 입주물량도 줄어들면 좋다.
해당 파트는 기본적인 내용을 사례로 풀어본 내용들이다. 핵심은 인구수 증가 부분과 공급이 줄어드는 지역을 선정하는 것이다.
Chpater 4. 그래서 어디 투자를 해야 할까?(나무 살펴보기)
이제 지역을 선정하였다면 어떤 물건을 사야 하는지에 대한 내용이다. 지역에서도 구축, 신축, 준신축 등 다양하기에 어떤 투자를 하냐에 따란 물건 선정이 다른에 이 부분 그림으로 잘 정리 되어있다. 그림은 순환주택 구조라고 되어있다. 신축이 준신축 그리고 재건축 단계로 가면서 변해가는 단계별로 투자방법이 다른게 여기에 대한 내용이다. 보통 단계별 투자에 대한 내용을 이렇게 정리를 하고, 각물건별로 투자가능금액, 이익등을 계산하면 어느 물건이 저평가된 물건인지 쉽게 알수있다. 이부분 투자하려는 해당 지역을 보고 조사한 결과로 최적의 투자처를 찾는 좋은 방법이다. 나도 현재 살고 있는 곳이 신도시인데 신도시의 생성과정과 가격 형성대, 그리고 주변 구축 신도기의 가격 형성 등에 대해서 몸으로 느끼고 있기에 이 부분에 대해서 잘 느껴진다. 부동산이 진짜 부동산이긴 하지만 생명을 지난 것처럼 움직이면서 시세가 바뀌고 이런 것을 알고 투자하면서 얻는 이익은 그 어떤 공부보다 흥미롭다.
# 에필로그
작가는 영국에서 유학생활을 하면서 비싼 주거비에 대한 걸 느끼고 유학 나와있는 대기업, 중소기업의 자녀들의 유학생활을 어떻게 하는지 잘 보았다고 한다. 워낙 월세가 비싸기에 아예 100억대 주택을 사곤 한다. 희소성이 있는 런던의 주택은 투자 겸 자녀들의 거주를 해결하기도 한다. 세계 중심 도시의 자산 해지 성격이 강한 자산으로 안전하면서도 시세 차익도 가져주는 좋은 부동산 투자처였다. 영국이나 미국, 홍콩 등 거의 모든 국가에서는 어느 정도 종잣돈이 없으면 부동산 투자를 한다는 것이 사실상 힘들다. 고액 연봉의 실리콘 벨리의 직원들도 높은 주거비용으로 실제 순이익은 한국기업의 대기업 직원들과 큰 차이가 없다고 한다. 작가도 외국에서 유학생활을 하고 외국기업에서 살고 싶지만 한국만큼 기화가 있는 땅이 많지 않다는 것을 느껴서다. 많은 젊은이 가 기회의 땅을 찾아 나서지만, 진정한 기회는 대한민국이다. 전세제도 등으로 소액으로도 투자할 수 있어서다. 한국 청년들이 하루빨리 자본주의 시스템을 깨닫길 바란다.
작가의 생각도 나랑 동일하다. 본인도 한때 미국에서 학생 시절 미국의 자유로움에 일시적으로 좋았지만 취업시즌이 되면서 생활비, 해외 유생들의 엄청난 학비 등 도저히 금수저가 아니고선 감당하기 힘든 수준이었다. 현실을 알고 공부를 마치고 귀국하였지만, 지금 보면 진짜 기회의 땅은 한국이다. 아직까지 자산의 상승으로 가는 사다리가 부서지고 있지만 아직까지 기회는 있다. 노동 소득으로는 절대 자산의 증가를 따라갈 수가 없다. 이런 사실을 조금 늦게 알아서 현재까지도 열심히 노력하고 있지만 더욱도 노력해서 빨리 자산의 증가를 이루고 싶다. 경제적 자유를 꿈꾸면서, 8시에 업무를 시작하는 삶이 아닌 일어나서 운동 갔다 와서 여유롭게 나의 삶을 즐기는 모습을 생각하면서 계속 노력 할 것이다.
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