책 도서 리뷰 '부의 인문학' 브라운스톤(우석)

부동산 스터디 카페에서 유명인 브라운스톤님의 책 '부의 인문학'은 책 내용이 좋기로 유명하여서 책을 사두고 책장에 두고 바쁜 일정으로 보지 못하고 있다가 최근에 다 보았다. 최근 읽은 책중 아주 좋은 책이었다고 말할 수 있다.

흔히 부동산 책이라면 최근에는 작가의 위인전처럼 본인 예전 시절 영웅담 같은 얘기들을 많이 한다. 나도 부동산책만 거의 100권 이상 책들을 본 것 같다. 하지만 부동산 책들을 많이 읽다 보면 그 책이 그 책이고 별 내용이 없는 것이 많다. 하지만 이 책은 그런 책들과 달리 보고 나면 새로운 관점과 내가 느낌상 알고 있는 부분을 좀 더 명확히 해주는 것 같아서 아주 기억에 남아서 리뷰하고자 한다.

책의 내용은 노벨 경제학자들 주장하는 논문의 내용들 역사 속에 살아온 삶을 보고 그 속에서 배울 점을 찾고자 하는 작가의 방향을 알 수 있다. 노벨 경제학들의 배움을 따라 하고 본인 것으로 만들고 난 뒤 본인이 만족하는 경제적 자유를 누리고 있다고 한다. 나도 하루빨리 그런 삶을 살기 위해 지금도 노력하고, 더욱 업그레이드할 것이다.

책의 목차는 플로로그 와 4 캡처로 이루어져 있다. 캡터 하나하나 유의 깊게 보아야 할 내용이 많다. 그런 부분들의 마킹 펜으로 표시하면서 까지 꼭 기억해두고 싶은 부분들이 많은 책이다. 그중 기억해야 책의 일부 내용들을 기록하겠다.

1. 책 목차

2. 책 내용 리뷰

0. 프롤로그(거인의 어깨 위에 서면 돈의 길이 보인다)

대부분 사람들은 간단한 원리 조차 모르고 행동을 한다. 부동산, 주식 사고팔고 이런 것들은 이미 수백 년 전부터 경제학자, 철학자의 연구 속에 이미 다 있는데 모른다. 몇 년간의 고생 끝, 돈과 시간을 쓰고 깨달은 내용이 이미 경제학자들의 책에 나와있다. 원리도 모른 체 열심히만 하면 빨리 망하는 지름길이다. 작가는 투자에 성공할 수 있는 이유는 거인의 어깨에 서서 돈의 흐름을 읽었다고 주장한다. 그 거인이 바로 노벨 경제학상을 받은 모든 학자들이고 책에서 언제나 만날 수 있다. 그분들의 통찰력으로 투자 한자면 성공하기 쉽다고 한다. 부자가 되고 싶으면 열심히 직장 생활만 하면 할 수 없고, 부동산과 주식에 투자를 잘해야 한다. 그게임을 하려면 자본주의 게임의 법칙을 알아야 한다.

돈이 어떻게 만들어지면 한국은행에 돈을 찍어 시중은행에 준다. 옛날에는 금을 받고 돈을 내줬다. 이걸 금본위 화폐라고 한다. 화폐를 제시하고 금을 달라고 하면 은행에서 금을 내주었다. 금=돈이다. 1971년 미국의 닉슨 대통령이 금본위 제도를 폐기했다. 1,2차 세계대전을 거치면서 미국은 유럽에 무기를 팔아서 전 세계 중앙은행이 보유한 금의 3분의 2를 보유한다. 유럽은 금이 남아 있지 않아서 더 이상 돈을 발행 할수가 없었다.

1944년 연합국들이 브레튼우즈 협정이란 회폐체계를 만들었고, 모든화폐가 달러를 통해서 금으로 교환 할수 있게 되었다. 당시 환율을 고정이였고, 모든 화폐가 금으로 보증되어 안정적으로 달러가 세계 화폐의 중심인 기축통화 역활을했다. 그런데 미국이 베트남전에 참전하면서 엄청난 비용을 지출하였고 미국이 보유한 금보다 더많은 달러를 찍었다. 프랑스 드골 대통령이 눈치를 채고 더이상 달러가 금과 같은 가치가 없다는 걸 알아차리고 다른 나라도 금을 달라고 미국에 요구했다. 금 50퍼센트를 잃게 된다. 그래서 닉슨 대통령이 달러를 제시해도 금으로 내주지 않겠다고 금본위 제도를 폐지한다.

금본위 화폐제도가 없어지면 정부는 금이 없어도 마음대로 돈을 찍어낼 수 있다. 결국 정부는 경제가 침체될 때마다 천문학적인 돈을 찍어낸다. 이렇게 돈을 찍어내면 인플레이션이 오게 되고 이런 시스템 하에선 돈을 빌린 사람이 득을 보게 된다. 돈을 빌려서 실물 자산인 부동산, 주식에 투자한 사람이 더 큰돈을 벌게 된다. 시간이 지난 면 실물자산은 오르고, 빚 현금 가치는 떨어지게 된다. 이게 바로 자본주의 게임의 법칙이다.

빚이 많아질수록 돈이 더 많이 생긴다. 갑이 100원을 A은행에 맡기면, A은행은 지급준비금으로 10원을 보관하고(지급준비금률 10%), 나머지 90원을 을에게 대출해준다. 을이 대출받은 90원을 B은행에 맡기면 B은행 역시 지급준비금 9월을 빼고 81원을 병에게 대출해준다. 최초의 100원이 181원으로 늘어나게 된다. 이런 식으로 시중은행은 대출을 통해 돈을 만들어 낸다. 결국 돈은 빚 대출로 생겨난다. 이렇게 돈이 많아지면 돈의 가치는 떨어져서 인플레이션이 생긴다. 인플레이션의 예로 섬에 돈이 10원이 있고 바나나가 100개 있다면, 1원으로 10개의 바나나를 살 수 있다. 그런데 바나나는 그래도인데 돈만 20원으로 늘어나게되면 1원으로 바나나 5개만 살수있다. 이처럼 돈은 늘어났는데, 돈의 가치가 떨어지고 바나나란 실물자산 가치가 올라가는 것이 인플레이션이다. 근본 위제가 아닌 지금 같은 화폐제도 아래서는 인플레이션이 발생할 수밖에 없다. 자장면 가격이 50년 동안 300배 올랐다. 부동산 가격은 1971년에 지어진 여의도 시범 아파트 18평이 당시 분양가가 212만 원인데 비해 지금 시세는 9억 5천만 원이다. 47년 만에 448배 올랐다. 시간은 절대로 화폐 보유자 편이 아니다. 이게 자본주의 게임의 법칙이다. 1986년 아파트 가격 통계를 만든 이후 아파트 가격이 하락한 것은 딱3번인다. 노태우 정부의 200만 호 대량 공급, IMF, 서브프라임 모기지 사태가 전부다. 이렇게 특별한 경우가 아닌 이상은 집값은 인플레이션 때문에 장기적으로 상승할 수밖에 없다. 이런 화폐시스템에 우리는 어떻게 대응해야 할까? 가짜 돈인 화폐를 모으지 말고, 진짜 돈인 리얼 머니를 보유해야 한다. 그게 부동산이고 주식이다. 주식이나 부동산은 상승과 하락 사이클이 있기에 바닥이라고 생각될 때 과감하게 빚을 얻어서 투자하는 게 최고로 빨리 재산을 늘리는, 투자 핵심이다.

1장. 노예의 삶을 선택한 사람들

1) 왜 진보정권이 집권하면 부동산 가격이 더 오를까?

여기에 대한답은 1976년 노벨 경제학상을 탄 '밀턴 프리드먼'주장을 보면 알 수 있다. 밀턴 프리드먼은 작은 정보를 선호했다. "모든 인플레이션은 화폐적 현상이다"라고 주장한 내용이다. 화폐수량을 증가하면 노동 가격과 상품 가격을 상승시키는 것 말고는 아무 효과도 없다. 노동자와 서민의 권익을 강조하는 진보정권이 집권을 할 때 오히려 부동산과 주식이 많이 오른다. 실제로 김대중, 노무현 대통령 시절에 부동산, 주식이 많이 올랐다. 진보정권은 언제나 큰 정부를 지향한다. 진보정권은 서민과 약자를 돕기 위해서 재정지출을 늘이고 복지 정책을 확대하는 걸 좋아한다. 노무현 정권 때 낙후된 지방 균형발전을 위해서 지방에 혁신도시와 기업도시를 만든다고 토지보상을 통해서 정부 지출을 늘렸는데, 이것이 수도권 부동산 가격 상승에 큰 영향을 주었다. 밀턴 프리드먼의 주장에 따르면, 재정 치루과 복지 확대 정책은 처음엔 경기 부양이 되지만 이후엔 인플이션으로 찾아온다고 했다. 인플이션이 오면 자산 가격이 상승한다. 한국뿐만 아니라 세계적으로 그렇다. 무상복지 그리고 최저임금 인상을 약속한 좌파정권이 들어선 베니수엘라의 경우 2018년 한 해 동안에만 물가상승률 15만 퍼센트에 달했다. 1,000원짜리 커피가 일 년 후 150만 원이 된다. 상황이 이러니 2015년 해외로 탈출한 국민이 300만 명이나 된다. 원유 매장량 세계 1위인 베네수엘라를 낙원이 아닌 지옥으로 만든 것이다.
서민을 돕겠다는 진보정권의 따뜻한 복지정책과 선심정책이 실물자산을 보유하지 못하는 서민과 노동자를 더욱 궁지로 몰아넣는다. "공짜 점심은 없다'는 밀턴의 충고이다.

과거 사례, 최근 사례를 보아도 진보정권 정부가 되면 복지정책과 선심정책은 빠른 인플레이션과 실물자산 가치를 더욱 빠르게 상승시킨다고 볼 수 있다. 문재인 정권이 들어오자마자 복지정책, 최저임금 상승, 대북정책 등 많은 재정 지출을 늘렸다. 이 부분은 바로 실물 자산가치가 증가될 것을 알았다면 이정권 들어오자마자 바로 실물 자산을 사야 한다는 메시지이다. 하지만 아직도 실물자산, 금융자산들이 거품이다라고 얘기하는 사람들은 아마 고통받을 것이다. 기존 경제학자들의 주장에서 알 수 있는 내용이고 이미 경험한 부분인데 또다시 실수를 하고 있는 것이다.

2) 지옥으로 가는 길은 선의로 포장되어 있다.

* 프리드리히 하이테크 : 영국 경제학자로 화폐적 경기론과 중립적 화폐론을 전개, 신자유주의 입장

1980년대와 90년대는 하이테크의 사상이 전 세계를 휩쓸었다. 공산국가의 지식인들조차 몰래 하이테크를 읽었다고 한다. 당시 우리나라에서는 거의 모든 학생들이 마르크스 읽었으니 참 아이러니한 일이다. 하이테크의 남긴 유명한 말은 "지옥으로 가는 길은 선의로 포장되어 있다" 최근의 일이 최저임금제다. 노동자의 임금을 현실화하는 것은 중요한 일이다. 따듯하고 인정 넘치는 인도적인 정책이다. 하지만 자영업자의 환경이 악화되었고 실업률 또한 17년 만에 최고치를 경신하고 있으니 선의가 지옥이란 바로 이런 경우를 두고 하는 말이다. 임대료 규제 정책도 비슷한 결과를 만들었다. 집 없는 가난한 사람을 위해서 집주인 임대료를 마음대로 못 올리게 규제해야 한다는 정책으로, 따뜻하고 인상적인 정책이다. 그런데 이런 규제 정책 때문에 오스트리아가 국가적 손해를 보고 결제가 침체되고 망가졌는지를 경고한다.
지옥으로 가는 길이 선의로 포장되어 있다는 강력한 증거 중 하나가 북한이다. 식량, 집, 병원 전부 공짜다. 선의가 넘치는 곳은 북한이지만 왜 북한은 우리보가 못 살까?

선의 지옥문을 연 또 다른 예가 있다. 마오쩌둥이 참새가 인민의 양식인 곡물으 훔쳐먹어서 인민의 적이고 적폐라고. 그 참새들을 모두 잡아 죽였다. 하지만 참새가 없어지자 해충이 창궐하여 대흉년이 왔다. 참새 잡기 운동은 결국 4천만 명이 굶어 죽는 결과로 이어졌다. 잘못된 선의의 정책이 지옥의 문을 연 것이다. 덩 샤오핑이 하이테크를 초대하여 "중국 인민이 배불리 먹고살게 하려면 어떻게 하면 됩니까? 하이테크의 대답은 "중국 농민이 생산한 것을 자기 마음대로 처분할 수 있게 하세요" 덩샤오핑은 하이테크가 시키는 대로 했고, 농산물 수확이 늘고 풍년이 왔다. 이것이 중국이 오늘날처럼 발전시킨 개혁 개방정책의 배경이다.

현재 시대에 맞춰본다면 집값 상승의 원인이 전부 다주택자 및 임대사업자로 몰면서 적폐 세력으로 칭하고, 징벌적인 세금으로 징벌시키려고 한다. 임대료도 주변시세대로 못 올리게 하는 사회주의 정책 같은 임대료 3 법은 이미 전문가들도 예상했지만 결론은 전세가 폭등에다가 매매가 폭등까지 이어졌다. 선의 지옥문을 과거에도 열였고 또 현실에서도 열였다.

3) 왜 사람들은 노예의 길을 선택하는가

하이테크는 자신의 저서 "노예의 길" 있는데 핵심은 인간은 자유를 얻었지만 고독과 불을 을 느낀다. 그래서 고독과 불안을 피하기 위해서 인간은 권위에 복종하게 된다. 대중은 집값이 급변동되니 정부가 집값을 안정시켜 주기를 바란다. 그래서 정부가 반시장적 규제를 하라고 요구한다. 더 나아가 정부가 집을 배급해 주면 좋겠다고 생각하는 사람들도 있다. 그런 나라가 바로 공산국 가이다. 왜 이들은 자유를 버리고 노예의 길을 선택했을까. 자유는 경쟁이 기본이고, 노력이 기본이고, 책임이 기본이기 때문이다.

경쟁하기도 싫고 책임지기도 싫은 미성숙한 대중이 쉽게 원하는 게 무엇일까? 이럴 때 달콤하게 등장하는 정치 세력은 파시스트나 공산주의 같은 전체주의자다. 이들은 대중에게 고민할 필요가 없다고 속삭인다. 정부가 전부 해준다고 약속한다. 그렇게 해서 불안한 대중은 자유로부터 도피해서 노예의 길을 선택한다. 노예의 길을 걷지 않으려면 대중이 자유를 받아들일 수 있을 만큼 성숙해야 한다. 스스로 노력하고 경쟁을 받아들이고 책임을 질 줄 안느 성숙함을 가져야 한다. 최근 고학력 졸업 준비생들이 경쟁을 쫓기보다는 안정적인 직장으로 공무원을 택한다는 기사들을 보면 인간의 본성이 노예의 길을 선택하는 단편적인 예로 보면 된다.

4) 도시를 파괴하는 것은 폭격이 아니라 임대료 통제 정책이다.

임대료 통제 정책이 어떻게 오스트리아 경제를 망치게 되었는지 하이테크 설명이 있다. 임대료를 통제하니까 집주인은 유지 보수비와 재산세를 내고 나니깐 오히려 손해가 발생하고 더 이상 집주인은 집을 고치지 않는다. 집주인은 임대 수입이 사라지니깐 새로운 집을 지을 자금 축적이 안되고, 새집을 지을 수 없으니까 집은 더욱 부족하게 되었고, 주거 문제는 더 심각해진다. 그리고 세입자는 나갈 생각을 안 한다. 한번 집을 비워주면 다시 들어가기 어려우니 말이다.

사회적으로 굉장한 비효율이 발생한다. 세입자는 일자리가 생겨도 직장이 집에서 멀면 일자리를 거절한다. 그래서 실업률이 올라가고, 먼 곳에 직장을 둔 세입자는 직장 근처로 집을 구할 수 없다. 먼 거리를 출퇴근할 수밖에 없으니 사회 전체적으로 교툥비를 엄청 낭비하는 결과를 초래한다. 집주인은 돈을 모을 방법이 없으니 주식을 산돈도 없고, 경제성장에 필요한 자금줄이 막히게 되었다. 임대료 통제 정책이 오스트리아 경제에 상당한 타격을 입혔다. 하이테크의 임대료 통제 정책의 부작용을 경고한 것이 1931년의 일이다. 80년도 더 지난 일이다. "한도시를 완벽하게 파괴하는 방법은 폭격이 아니라 임대료 통제 정책 책이다."

2장. 부동산 가격이 움직이는 메커니즘

1) 서울과 지방 부동산은 양극화될 것이다.

엔키로 모레티의 '직업의 지리학'의 내용을 보면 대도심 위주로 집중되는 이유가 책에 나온다. 한국 도시도 서로 다른 운명을 걷게 된다. 서울과 판교 같은 도시는 향후 성장할게 분명하고, 제조업 중심 지방 도시는 침체기를 걷게 될 것이다는 얘기다. 미국 실리콘 밸리 IT기업의 경우 기술자의 연봉이나 집값이 인도 IT 기술자에 비해 엄청 비싼 데로 불구하고 미국 IT 기업은 인도로 옮기지 않는다. 집값도 비싸고 IT 기술자 연봉도 비싼 시애틀이나 실리콘밸리는 점점 더 번성하 있다.

엔리코 모레티에 의하면 세계화가 적용되는 분야가 있고 아닌 분야가 있다. 전통 제조업은 세계화로 분업이 일어나고 세상이 평평해진다. 예로 제조업 공장은 미국에서 한국으로, 한국에서 중국으로 옯겨간다. 인적자원은 특정 지역과 도시로 몰려든다. 인재들이 특정지역과 도시로 몰리는 이유는 인재는 뭉치면 뭉칠수록 새로운 아이디어나 혁신이 생기기 쉽다. 인재들은 다른 인재들에게서 배우고 아이디어를 얻는다. 해당 지역은 기후가 좋고 살고 싶은 도시인 경우가 많다. 이런 곳에 또 기업이 몰리고 인재가 몰리게 된다.

한국 부동산을 보면 제조업 중심의 도시는 쇠퇴할 가능성이 높고, 제조 중심의 도시는 점점 침체될 수밖에 없는 운명이다. 울산, 창원, 구미, 거제도, 군산 같은 제조업 중심도시는 투자 시 조심해야 한다. 서울, 판교는 IT, 금융, 바이오 엔터테인먼트 같은 혁신 기업이 자리 잡아 향후 부동산 전망이 좋다. 혁신 기업이 필요하는 곳이 인적자원이 풍부하게 있는 곳이 바로 서울이다.

2) 비교 우위론은 지방이 아닌 서울에 집을 사라고 한다.

부동산 학개론의 기초에도 나오는 인물들이 책에 나온다. 리카도의 비교 우위론을 읽어보면 한국도 본사와 연구소만 서울에 남게 되고 제조업은 외국으로 이전될 것이다. 리카도의 차액 지대론이 우리에게 시사하는 점은 인구가 늘수록 차액 지대는 늘어나고 비옥한 땅은 주인은 더 부자가 된다. 결국 인구가 늘어나는 곳에 비옥한 부동산을 사야 한다. 비옥한 땅은 역시 서울이다. 기승전 서울이다.

3) 정부의 부동산 대책, 어디까지 믿어야 하나

제임스 뷰캐넌의 '공공선택이론' 이 무엇인가? 정치인이나 고위 공무원은 입으로는 거창하게 나라를 위한 정책을 펴고 실제 속셈은 다 자기 잇속 챙기기에 바쁘다는 것이 공공선택이론이다. 공무원은 말로는 사회적 후생, 정의, 복지를 내세우지만 예산을 늘리고 조직을 비대화해서 자신의 연봉, 승진기회, 명예, 지위, 권력을 늘리려고 하기 쉽다는 게 공공선택의 이론의 지적이다. 입으로는 국가를 위한다지만, 자신의 재선이나 소속당을 위해서 행동한다.

결국 정부 조직은 커지고 재정 적자는 점점 불어난다. 선거 때 보면 수십억 자산을 가진 정치인이 자기돈은 한 푼도 기부 안 하면서 남의 호주머니를 털어서 나눠 주겠다고 공약을 하는 경우가 많다. 그저 표받자는 술책 밖에 안 보인다. 하지만 이런 사람들을 손가락질할 필요 없는 것이 , 뷰캐넌 시각으로 보면 오히려 당연하다. 이게 뷰캐넌의 이론이다.

서울 부동산 가격을 안정시키는 방법은 양도소득세 중과 철회, 서울 재개발, 재건축 규제 폐지등 다양하지만 정부는 다른정책인 3기 신도시에 30만채 공급한다고 한다. 서울에 왜 안해주고 경기도에 해주냐면, 뷰캐넌에 따르면 정치인은 다음 선서에서 이기려는 마음이 앞서기 떄문이다.재개발, 재건축을 허영해 주면 단기적으로 재개발,재건축 가격이 급등한다. 그러면 질투심에 사로잡힌 대중이 집권당을 비난하고 등을 돌리고 된다. 그러면 집권당의 지지율은 폭락하고 다음 선서에서 질 가능성이 높아진다. 그러니 엉뚱한 경기도에 물량 폭탄을 투하하는 것이다.

4) 분양가 상한제는 정말 집값을 잡는 효과가 있을까?

대중의 시장경제에 대한 무지와 이해 부족으로 많은 대가를 치르게 된 사례는 역사를 통해서 수없이 많지만 그중에 로베스피에르의 일화가 가장 좋은 예다. 프랑스혁명 때 시민들은 생필품 가격이 오르는 것에 불평이 많았다.

로베스피에르는 대중의 인기를 얻을 속셈으로 우유 가격을 강제로 반으로 내려 최고가를 정해주었다. 최고가를 어기는 업자는 단두대로 끌고 가서 목을 잘랐다. 정해준 우유 최고가로는 젖소 사료값도 안 나왔다. 목축업자는 우융를 팔아서 손해 보자 젖소를 도살하였고 우유 생산량이 더 줄고 우유값은 더폭등했다. 그리고 사료값을 줄이면 우유 가격이 줄 것 같아서 사료값을 반으로 내리자 어기면 단두대에 보낸다고 해서 목이 잘리느니 차라리 사료 생산을 중단해 버렸다. 그 바람에 사료값은 다시 3-4배 폭등을 했다. 그 결과 처음보다 10배가 뛰었다.

다주택자 때문에 집값이 오르는 걸까? 다주택 보유자가 범죄자로 매도되는 것은 대중의 경제 원리에 대한 이해 부족에서 비롯된 것이다. 경제학의 아버지로 불리는 애덤 스미스는 대중의 시장경제에 대한 오해와 무지를 우려했다. 애덤 스미스는 150년 전에 요즘 다주택 보유자에 대한 비난과 그 당시 곡물 중간상인에 대한 비난이 근거 없을을 경제 원리로 설명했다. 재화를 싹쓸이하여 가격을 올린다는 오해를 받는다는 점에서 1가구 다주택자나 곡물 중간상인이나 같은 비난을 받는다.

일부 곡물상인이 자신이 먹을 수 있는 양보다 많은 곡물을 매점매석하여 곡물 가격을 올림으로써 부당한 이익을 가로채 최종 소비자인 시 미들에게 피해를 준다고 오해를 샀다. 그래서 유럽 각국은 농부만이 곡물 상인을 할 수 있도록 규제했다. 그러나 농부가 본업에 집중을 못하고 유통까지 해야 하니 오히려 생산량이 줄어서 전체 공급이 줄자 오히려 곡물 가격이 상승했다. 곡물 중간상인에 대한 규제에서 보듯이 시장경제 논리는 대중의 직관이나 상식의 다른 경우가 종종 있다. 실제로 과거 전세가 규제 조치가 전세가 폭등을 가져왔고, 임대차 보호법이 임대료 폭을을 가져왔다. 경제원리를 무시한 선의의 조치는 종종 비극적인 결과를 가져온다.

3장. 반드시 이기는 주식 투자법

나는 주식에 대해 잘 모르고 예전에 비트코인으로 많은 돈을 잃고 난 뒤 가산 자산에 대한 부분은 흥미를 잃었다. 하지만 최근에 규제가 심할 땐 부동산과 주식을 동시에 할 필요 있을 것 같아서 주의 깊게 보았다. 여기서 나오는 대부분의 내용은 흔히 말하는 트레이딩 이런 방법이 아닌 장기투자와 가치주 투자, 저점에서 다량 보유하는 기술을 말하는 것이다.
그중에 기억에 남는 부분이 있어 리뷰한다. 골턴의 완두콩 연구는 유명하다. 평균보다 큰 완두콩과 평균보다 작은 완두콩을 재배하면 그 자손 대에서는 큰 완두콩이 나온다는 것을 알아냈다.

즉 완두콩이 평균적인 크기로 돌아가려는 경향이 있다는 것을 발견했다. 이런 수렴 과정이 적용하지 않는다면 이 세상에는 큰 완두콩은 더욱 큰 완두콩을 생산하고 작은 완두콩은 더욱 작은 콩을 생산하여 극대형, 극소형만 남게 된다. 수박만 한 완두콩과 참깨만 한 완두콩이 없는 이유는 평균으로 희귀하는 힘이 작용하기 때문이다. 이런 방법이 주식 이장에서도 평균으로 회귀하는 힘이 작용한다. 주가가 쌀 때 사들이고 비쌀 때 파는 즉 평균으로 회귀에 배팅하여 큰돈을 버는 투자자들이 있다.

주식을 투자할 때 분산 투자를 해야 하나, 집중투자를 해야하나 고민하게 된다. 투자자들에 따라 방법은 다르지만 기관 투자자들은 수인율의 분산을 줄이기 위해서 최적 포트폴리오를 구축하는 방안으로 마코위츠의 투자법이 적당한다. 그러나 재산을 늘려서 부자가 되려면 분산투자로는 부자 되기가 어렵다. 투자종목이 늘어날수록 수익률이 종합주가지수와 비슷해지기 때문이다.

4장. 투자의 길을 만드는 부의 법칙

이장에서는 여러 얘기들이 있었는데 교육비 투자에 대한 내용이 있었다. 자녀에 대한 사랑은 부모는 무한 사랑이다. 그러므로 자식에게 좋은걸을 해주고 싶은 맘은 누구나 같을 것이다. 자녀에게 돈을 쓰는 게 효과가 있을까? 차라리 그 돈을 부동산이나 주식에 투자해서 나중에 증여를 하는 게 더 나을지 의문이다. 이런 내용에 대하여 이미 많은 연구논문이 있다.

주식 투자율이 연 7%였고, 금, 채권, 부동산은 투자수익률이 3%였다. 그런데 졸업장의 투자수익률이 15% 이상으로 밝혀졌다. 결국 자녀를 대학에 보내는 게 가장 좋은 투자이다. 우리나라에서도 대졸 인원이 고졸 인원보다 평균 급여가 높다. 시간이 갈수록 교육의 중요성이 커지면서 교육중심의 지역은 부동산 값이 비쌀 수밖에 없다. 부동산 투자를 할 때 학군을 고려하는 것이 포인트이다.

3. 책 서평

부동산 카페에서 왜 브라운스톤(우석)님의 들이 올라오면 왜 인기가 많은줄 책을 읽어 보면 바로 알것이다. 전작 부의 본능도 좋지만 이책이 거의 명작같다.

누구는 정치색이 있다고 하지만 절대 그런책이 아니다. 노벨 경제학상을 받은 학자들의 이론으로 설명을 정말 이해하기 쉽게 되어있다. 우리 인류의 역사는 계속 되풀이 된다. 이미 과거에 있었던 일이 현재에도 계속 되풀이 되고 있다. 이되풀이 되는 과정속에서 어떻게 하면 현명하게 투자할수 있는지 명확히 가르쳐 주는책이다.

부동산. 주식에 투자하는 사람이라면 베스트셀러의 이유가 있는 책이니 꼭 한번 읽어보길 추천한다.

# 브라운스톤 이전책 '부의본능' 리뷰
https://themillionairefastlane.tistory.com/35

책 도서 리뷰 '부의 본능' 브라운스톤 지음

# 부의 인문학 참고영상1
https://youtu.be/50CG_cR7PTk

# 부의 인문학 참고영상2
https://youtu.be/9fTxkzDEMd4