책 도서 리뷰 '상위1%만 알고 있는 돈버는 지식산업센터' 김성혜 지음

 회사 앞에 농사짓는 땅이 없어지더니 갑자기 큰 건물이 들어서고 있는데 이게 바로 지식산업센터였다. 이게 무엇인지 궁금증을 찾다 보니 예전에는 '아파트형 공장' 지금은 '지식산업센터'였다.

 

평소 부동산에 관심이 많아서 항상 모르는 분야는 책을 먼저 접하고, 관련 정보를 찾아보기에 바로 교보문구에서

지식산업센터 카테고리 중 가장 최신 출신판인 3권을 구매하였고, 이 책이 젤 먼저 읽게 되었다. 

 

책의 전체적인 내용인 지식산업 선 터의 이해와 활용 방법, 대처방법 등 다양한 구성으로 알찬 정보가 많아서

16,000원이 전혀 아깝지 않은 책인 것 같다. 단돈 만원대로 작가의 경험과 노하우를 사는 것이기에 내가 다양한 독서에 빠진 이유일 것이다. 책은 약 300페이지 정도로 출퇴근하면서 차 안에서 이틀 정도만에 다 본거 같다. 

 

책의 목차는 크게 5개로 나누어진다. 개념부터 응용까지 목차는 깔끔하다. 

 

1. 왜 지금 지식산업 센터를 사야 하는가

2. 투자 전에 알아두어야 할 기초상식

3. 실패하지 않는 지식산업센터 투자 노하우

4. 투자원칙과 세금

5. 지식산업센터 이곳을 주목하라

 

해당 내용들을 전부 리뷰하기에는 내용이 많아서, 본인이 기억해야 할부분을 정리하고자 한다.

 

1. 왜 지금 지식산업 센터를 사야 하는가

 

지식산업 센터 의미- 지식산업센터는 도시지역 내 벤처기업과 제조 중소기업의 공장용지 부족을 해소하고, 도시지역의 지가 상승 해결을 위해 정부에서 정책적 지원하기 위해서 초기 법률적 용어는 '아파트형 공장'에서 2010년 법률용어를

'지식산업센터'로 변경하였다.

 

전국에 총 1,143개의 지식산업센터가 있고, 경기도 492개, 서울에 357개 등 수도권에 918개, 80.2%가 있다.

입지는 '산업단지 안 건립된 것'과 산업단지 밖의 '개별입지에 세워진 것'으로 나눈다. 단지 안은 산업 관리공단 관리이고,

개별인지는 시군구 지자체에서 관리한다.

 

지식센터는 주거할 수 없고 업무용으로만 사용 가능, 오피스텔과 달리 공용화장실, 호실 간 간이 확장이 가능하다.

그리고 대출규제가 없어서 소액으로 살 수 있다. 지식산업센터는 지을 땅이 한정적으로 상가나, 오피스텔보다

임대 시 유리하다. 임차인인 개인사업자나 기업으로 상가나, 오피스텔보다 임대소득이 안정적이다. 

 

직장인이 임대소득이 3400만 원 이하이면, (2022년 7월부터 2천만 이하) 직장 건강보험 대상자라서 지식산업센터 구입으로 건강보험료가 인상되지 않는다. 재산 과표가 5.4억 이하리면 직장인 아니라도 피부양자 자격 계속 유지 가능하다. 

 

 

2. 투자 전에 알아두어야 할 기초상식

 

지식산업센터의 역사는 1940년경 네덜란드 상공 회의소가 소기업 진단화 사업으로 시작했다. 이후 일본은 '공장아파트' ,

대만은 '표준임대공장' , 싱가포르는 '다층형 공장 빌딩' 인구 밀집도가 높은 아시아 중심으로 확장되었다. 우리나라는 1989년 인천시 주안동에 중소기업 진흥공단이 아파트형 공장으로 신축된 것이 최초이다. 제조업에서 지식산업과 정보통신산업으로 화대 하는 법률 개정으로 2010년 법률개정으로 '지식산업센터'로 명칭 변경되었다.

 

지식산업센터의 호실이 두 종류로 구별된다. '공장'과 '지원시설'이다. 지식센터는 흔히 공장을 말하고 지원시설은 상가, 창고 , 기숙사, 체육시설, 일반 사무실이다. 공장 호실은 특정 업종에 일을 하는 회사만 입주할 수 있다. 입주자 업종제한이지만 소유자의 업종에 대한 제한은 아니다.

 

다양한 업종이 들어올 수 있지만. 입주 불가능한 업종은 무역, 도소매, 유통, 의료기기 판매 업이다. 세무사, 회계사, 변호사 , 부동산 공인 중대사도 공장시설에 입주할 수 없는 업종이다. 사업자 등록 중에 업종을 넣는다고 되지 않고, 실제로 해당 업종에서 매출이 발생해야 한다. 적합업종이 아니면 감면받은 취득세 추징 및 과태료 고지된다.

 

완공된 후 개별입지의 지식산업센터의 소유는 아무나 해도 된다. 그러나 분양은 반드시 적정 업종의 사업자가 받아야 한다. 시행사는 분양 시 적절한 업종의 사업자에게만 분양한다. 그래서 분양을 받을자가 입주 업종 사업을 하고 있지 않을 때

분양받기 직전 또는 분양권 매입하기 직전에 적정 업종의 사업자로 등록한다. 편업이긴 하나 위법은 아니다. 사업을 하고 있는 게 아니라 향후 할 예정으로 사업자 등록만 하면 된다. 하지만 지식산업센터 많은 지역의 세무서에서는 점점 사업자 등록을 까다롭게 해주고 있다. 이미 사업자등록이 되어있는 사무실에 추가로 하려면, 사업자등록을 위한 공유형 오피스

비상주 사업자 신청을 하면 된다. 월 5만 원 내외로 가능하다.

 

 

 

3. 실패하지 않는 지식산업센터 투자 노하우

 

 지식산업센터 분양권은 언제든지 매매 가능하다. 최근 10년간 서울 주요 지역의 지식산업센터는 입주 시 분양가의 10% 내 내외의 프리미엄이 붙었다. 분양가의 10%만 계약금 내고 프리미엄이 10% 붙은 상황이면 매도 시 100% 수익률을 이 된다. 분양가 매매시장은 다운계약을 많이 한다. 분양권 매매 관련은 공인중개사의 영역이지만 최근 분양권이 핫해지면서 분양 대행사가 분양권 전매까지 해주고 있고 임대차까지 직접 하기도 한다. 기존 공인중개사는 이중계약, 다운계약 적발 시 중징계가 내려진다. 그러나 분양대행사 직원은 계약서에 언급조차 되지 않기에 발각될 염려도 없고, 제제를 받을 일도 없다. 한 현장의 분양이 전부 끝나면, 다른 현장으로 이동하기에 이분들의 행방을 찾기도 힘들다.

 

 잔급은 분양가의 70% 담보대출이 가능하다. 하지만 망설여지는 부분은 공실과 고분양가 등이 있다. 고분양가 관련은 최근 분양가가 인건비 및 대지 상승으로 계속 상승 중이므로 고분양가에 대한 걱정은 필요 없다. 그리고 임대는 최근 지식산업센터의 세입 희망자가 늘어가고 있고, 분양가 상태에서는 사지 않았지만 입주가 바로 가다 오면 실수요자들이 더욱 생긴다. 

 

 분양과는 달리 개별입지의 지식산업센터가 완공되어 등기가 된 후에는 매수자의 업종과 무관하다. 매수자가 임대사업자라도 가능하다. 보존등기 후에 취득은 실소유자라도 취득세 감면 혜택이 없다. 그래서 실소유주는 분양권 상태로 사는 것이 이득이 된다. 

 

대출이자 관련은 예로 분양가 1,000만 원이라면 분양평수 100평이면 10억이다. 그중 70% 대출받으면 7억에 대한 대출이자가 실사용자 2.5%, 임대사업자 3.5% 정도이다. 이자만 낼 시 3.5%일 때는 월 200만 원의 이자 정도가 된다. 비슷한 크기의 구로, 가산디지털단지 내라면 월보 증금 4,000만 원에 월세 400 정도가 된다. 월세금액이 이자비 보다 저렴하기에 대출에 대한 리스크는 방어가 가능하다. 

 

지식산업센터에 가보면 소유주가 직접 사용하는, 임차인이 사용하는지는 출입구를 보면 금방 알 수 있다. 소유자는 철문을 열고 강화 유리문을 이용하여 입구를 잘 꾸며놓았다.

 

<소유자의 호실과 임차자 호실의 출입구 인테리어 차이점>

 

 

소유자는 취득세 감면 시점이 5년을 실소유 하여야 하기에 5년 이후부터 물건이 나온다. 소유자 직접 사용하였기에 인테리어 및 신축건물이며 상태도 대부분 양호하고, 건물의 공실로 없고 물건이 양호하다. 그리고 5년 이후에는 소유자가 임차 차로 전화해서 살고 싶어 하는 물건이고, 빨리 매도를 하고 싶어서 임차료도 후하게 주는 편이다. 이런 물건은 바로 고민 없이 사도 된다. 

 

좋은 호실은 바로 2면 발코니를 쓸 수 있는 모퉁이 호실이 인기가 많다. 모퉁이는 한 개 호실만 구입할 수가 없고, 여러 호실을 합친 물건이 많다. 만약 모퉁이에 하나의 호실만 나오게 된다면 고민 없이 얼른 사야 한다. 

 

매매에 관해 정리하면, 소액투자가라면 분양권을 초창기에 사는 것이 좋다. 세제 혜택을 보고자 하는 실수요자는 입주직전에 잔금못치고 급매로 팔려고 하는 물건을 프리미엄을 주고 사는것이 좋다. 분양권 상태로 사면 실수요자에 세 세금 감면 혜탹이 있고, 보존등기가 된 것은 감면 혜택이 없다. 임대사업자라면 보존 등기 5년 된 실물 지식산업센터를 사면 좋다.

 

 임대 잘 놓는 방법은 지식산업센터 내 전문 중개업소를 이용하자. 공인중개사들도 본인들의 주로 하는 물건들만 잘 알기에 지식산업센터만 전문으로 중개하는 곳을 이용하는 것이 좋다. 그리고 물건 중개 시 물건 사진 5장 정도를 올리면 좋다. 물건의 특징인 조망, 인테리어, 발코니 넓은 점등의 장점을 부각한다. 그리고 임차자에게 유리문, 도어록, 블라인드, 에어컨 이런 설비를 해주면 다른 호실보다 먼저 나가고, 높은 돈을 받을 수 있어서 결국에는 이득이 된다. 

 

<임대시 임대 잘나가게 하는 서비스 조건들>

 

 

4. 투자원칙과 세금

 

 투자 성공의 9가지 원칙

 

1) 역세권 지식산업 센터에 투자하라.

   회사 대표를 제외하고는 직원들은 대중교통을 대부분 이용하기에 역세권이 좋다. 여자 발걸음으로 500m 이내면 좋다.

   역 개통 예정 이런 부분은 당장 이루어질 수 없기에 염두에 두어야 한다.

 

2) 주변에 일터가 많은 지식산업센터에 투자하라.

   대규모 센터일수록 각종 편의시설이 잘되어 있다. 

 

3) 고급스럽게 짓고 잘 관리되는 건물에 투자하자

   처 음장 들어오는 건설사가 시공하면 싸구려 자재들이 많이 사용된다. 그러나 유명한 건설가 꺼는 대체로 고급스럽다.

건물의 관리를 보려면 실제 건물에 들어가 보면 안다. 건물 내 냄새, 진동, 소음 유발하는 공장이 입주되어있는지 , 복도에 물건이 쌓여 있는지, 화장실 관리 등 이런 곳은 피해야 한다. 지식산업센터는 낡으면 대체로 지저분하게 사용하는 제조업체들이 입주한다. 용적률이 300% 이상이면 재건축은 기대하지 말자.

 

4) 좋은 호실은 분양받어라

 

5) 믿을 만한 분양대행사 직원과 통해 판단해라

    분양대행사 직원에게 물어볼 질문들은 "전에는 어디 분양했는지" 전 에랑 여기랑 멀리 떨어졌다면 분양이 마치면

    떠난다. "입주 가능 업종은?" 이런 것을 버벅임녀 초보자이다.

 

6) 주변 지식산업센터의 완공 여부를 확인하라

 

7) 매수 타이밍을 찾아라

 

8) 부가가치세가 있다

 

9) 주의할 점

  임대사업자는 산업단지 피한다, 임차인의 입주업체 업종 맞추는 것, 안내책자 전부 믿지 말자, 지방 역세권은 피한다.

   

   

 

5. 지식산업센터 이곳을 주목하라

 

 산업단지는 국가산업단지, 도시 첨단산업단지, 외국인 전용단지, 자유무역지역, 지방산업단지 등이 있다. 서울의 경우 산업단지는 세 곳뿐이다, 국가산업단지인 '서울 디지털 산업단지'와 일반산업단지인 ' 마곡 산업단지'와 '서울 온수 산업단지'가 있다. 산업단지 내 투자를 금지하고 있어서 사업개시신고를 바로 받아주지 않다. 산업단지공단이 담당할 경우 엄격하고 까답롭게 관리하고 있어서 임대가 수월하지 않는다. 투자목적이면 산업단지 밖에 사는 것이 좋다.

 

 산업단지 밖, 즉 개별입지에서는 입주자에 대한 업종 제한이 있어도 소유자에 대한 제한이 없으면 임대사업은 합법이다.

입주자는 개인 이어도, 법인 이어도 된다. 임차인들이 사업자이므로 임대료에 대한 세금계산서를 발급해줘야 하기에 임대사업자 등록을 할 수밖에 없다. 투자자들은 산업단지 밖인지 안인지는 한국 토지주택공사에서 만든 '씨:리얼' 앱이나 사이트에서 확인 가능하다. 앱에서 주소입력하여 토지이용계획을 보면 산업단지인 경우표시 되어있다. 임대목적의 지식산업센터 투자자는 산업단지 없는곳을 선택하자.

 

<씨리얼 화면으로 산업단지 확인방법>

 

지식산업센터 자료가 예전에는 얻기가 힘들었지만 지금은 온라인에서 상시 확인가능하다. '팩 트리온' 사이트에서 

'정보공개'의 'OPEN API안내' 메뉴를 클릭해 화면 하단 중앙의 'OPEN API 목록'에서

 

산업단지 내는 임대목적으로 구매할 수가 없고, 구입해도 바로 입대를 줄 순 없다. 그러나 산업단지 박은 일반적인 부동산 임매 및 매도와 유사하다. 

 

산업단지 내 지식산업센터를 임대하고자 하면 소유자는 한국산업단지공단과 입주계약을 체결하고 공장등록까지 완료해야 한다. 여기까지 절차도 쉽지 않다. 사업자 등록도 해야 하고, 업체 현황, 생산제품, 공장 현황 , 투자금액 등 사업계획서를 꼼꼼히 작성하여 제출하는데 그것도 한 번에 되지 않고 여러 차례 보완해야 한다. 사업시설 갖추고 실사도 받아야 한다.

 

공장 등록 후 소유주의 입주절차이고, 임대사업을 하기 위해서는 입주 변경 계약 신고절차를 거쳐야 한다. 산업단지공단 사용하다가 어쩔 수 없이 임대를 놔야 할 수 있기에 사업을 했다는 증명하기 위해 매출 증빙서류 , 급여 지출 명세서, 원자재 구입 명세서 등 제출하라고 한다. 요즘 임대사업을 하는 사람이 많아 입주계약 변경 신청을 해도 잘 받아주지 않고 사업을 1년각 한 뒤에나 받아준다. 절차가 귀찮고 번거롭다고 임대 신고하지 않고 임대 사업하면 3년 이하 징역 1,500만 원 이하 벌금에 처해질 수 있다. 임대사업을 할 사람이 각종 서유를 구비하는 것이 어렵다. 결론적으로 산업단지 안에서 임대목적으로 지식산업터를 구하지 않는 것이 낫다.

 

※ 주요 입지의 지식산업센터

 

1) 문정동  : 성수동 못지않게 강남의 수요가 관심, 개발이 거의 마무리된 계획입지이고 공급될 곳이 없다.

               확장상은 없지만 입지의 희소성으로 1~2년 후는 평당 1600만 원 이상으로 상승 예상

 

2) 성수동   : 지식산업센터의 강남인 것처럼 가장 비싸고 인기가 많다. 수익률이 하락해도 성수동의 

               가격이 계속 상승할 것이라는 기대감이 있다. 한강변의 성수 전략정비구역에 많은 수요로 인구가 늘어가기                 에 많은 기대가 있다. 성수동은 땅이 귀하기에 지식산업 외에도 법인들의 사업부지로 계약을 한다.

               역세권 10분 밖이 아니거나, 너무 비싸지 않으면 매매 물건이 나오면 바로 구입 추천

 

3) 영등포구 : 영등포구 내의 준공업이지만 금융권과 가깝고, 여의도의 비싼 임차료로 준공업지의 지식산업센터로 가는                    수요가 늘어나고 있다. 분양가도 계속 급상승 중이다.

 

4) 강서구 : 마곡 택지개발지구 내의 오피스, 섹션 오피스들과 경쟁해야 하기에 분양률이 저조. 투자목적은 신중

 

5) 경기도/인천  : 서울보다 저렴하지만 인기가 서울에 못 미침, 산업단지 내에 입지가 많아 임대가 까다로워 투자자 조심

①안양 : 인덕원역, 평촌역 사이에 집중적으로 선호도가 높은 지역으로 공급과 수요가 안정적

②용인시 : 수지구를 제외한 미분양률이 높고 광교, 하남, 동탄의 지역에 비해 선호도가 낮고 대규모 공급물량

③수원시 : 광교신도시는 분양성이 우수한 편, 투자수요 많지만 역세권과 비역세권가 차이가 큰 지역

④성남시 : 대부분 산업단지 지역이라서 실수요자 위주로 분양

⑤부천시 : 58개 중 1개 제외하고 개별입지, 역세권 분양 시 우수한 분양성, 단 옥길지구는 분양률 저조함

⑥하남시 : 택지지구 등 대량의 물량, 비역세권은 공실이 많아서 투자자들에게는 추천하지 않음

⑦인천시 : 송도의 수요도 부족하기에 서울과의 접근성이 멀어서 부천보다 선호도 떨어짐

⑧동탄 : 대규모 물량으로 입주율 저조함

⑨안산시 : 대부분 산업단지로 임대가 까다로움

⑩구리시, 남양주시 :경쟁지 하남시 대비 경쟁이 다소 약하여, 역을 이용하기엔 다소 멀고 , 많은 물량으로 가격하락 예상

 

 

▷마무리

 

현재 주택에 대한 부동산 규제가 심하지만 아직 지식산업센터 쪽은 규제의 화살이 향하고 있지 않다. 하지만 그게 언제까지 안전한 지대는 아니지만 지금 시점은 분명 블루오션인듯하다. 좋은 입지의 물건을 다수 보유한다면 분명 지대 상승과 임대료를 받으수 있는 좋은 물건인 것 같다.

 

이한권에 책에 모르는 정보도 얻었지만 다시 한번 나의 무기를 다양화해야 하겠다는 생각이 절실히 느꼈다. 본인이 발전할 수 있는 방법은 새로운 환경 속에서 빨리 적응하는 사람이 성공하고, 또 기회가 올 땐 잡을 줄 아는 사람이 되게끔 미리 준비해두자.