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부동산

신도시 입주후 기존 도시 가격 변화

by Hman 2021. 10. 25.
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신도시 입주를 하는 시점이 오면 물량이 쏟아져서 일시적으로 매매,전세,월세 매매 모두 낮아진다. 그리고 시간이 지나면 주변 원래 가격대로 돌아온다. 그럼 신도시의 가격 변화가 있을때 기존 도시의 움직임이 어떨지 알면 미리 돈을 벌수 있다. 이방법에 대해서 한번 알아보자.

신도시 옆의 기존 도시 예시

지름 소개해줄 도시는 경기도에 동탄이라는 신도시이다. 삼성전자 반도체 공장 주변으로 많은 아파트들이 입주를 해왔다. 거의 10년이 지난 시점 많은 인프라와 학군등 많이 발전했다.

그런데 그도시 옆에 다시 신규의 신도시가 만들어 졌다. 바로 동탄 2신도시이다. 경북고속도로 기준으로왼쪽이 동탄1, 오른쪽이 동탄2 이다. 지금은 호수공원과, 지하철역 GTX A등 인프라가 동탄2기 훨씬 높고 매매가격도 새아파트다보니 훨씬 비싸다.

동탄1에 사는사람들이 동탄2에 신도시가 만들어 질때 대부분 동탄2 왜가냐고 아무것도 없다고 많이들했다.진짜 그당시에는 전부 공사장에 공사트럭들만 왔다 갔다하는 공사판이 였다.

아마 이원리만 알고있으면 공사판에 있을때 진입해야 돈번다는것을 알수 있을것이다. 우수게 소리로 신도시는 장화신고 들어가서
구두신고 나온다는 말이 있다.


신도시 vs 구도시 가격 비교


아래 표는 동탄1과 동탄2를 대표 대장 아파트라고 보면 된다. 동탄1은 대장이 사실 메타폴리스고
동탄2는 동탄역 롯데백화점이 있는데 롯데캐슬이다.

하지만 롯데캐슬은 7월에 입주가 시작되어실제 실거래 된 정보가 많이 없기에 바로앞 시범 포스코로 비교를 하겠다.

그리고 동탄1도 메타폴리스지만 최소평형이 40평이기에 국민평형 비교대상을 할수 없기에 메타폴리스 바로앞의 아이파크 단지를 비교한다.

아래표를 자세히 보면 동탄2 분양가가 4억 중,후분반대로 알고있다. 그런데 지금 동1,동2 차이는 당연히 새아파트와 교통 입지적인 차이로 가격 차이가 생긴것을 알수있다. 이렇게 새아파트의 상승세는 크다.

하지만 여기서 배울수 있는점이 있다. 동2의 아파트 값이 올라가면 시간차를 가지고 같이 올라가는것을 볼수 있다. 대부분 새아파트가 좋기에 새아파트만 오르고 구도시는 안오를것 같지만 실제로 시장은 신도시의 아파트가 오른만큼 구도심의 아파트도 같이 따라 가는것이다.

항상 부동산은 갭메우기를 한다. 상급지의 가격을 따가 같이 가는것이다. 그러면 당장 새아파트 살돈이 없으면 구도심의 아파트를 전세낀 물건들을 사면 조금 쉽게 접근이 가능하다.

대장아파트들만 오르는것도 아니고 매수심리가 주변까지 전달이 된다. 그러면 동탄2기 신도기가 매수세력이 붙으면 당연히 동탄1신도시도 전부 붙는것이다.

<현시준 동탄 1의 시세현황>


지금 동탄1의 시세를 보면 보통이 33평 기준이 7-8억대이다. 그렇지만 동탄2의 신도시 매매상승이 오르기전에는 여기가 33평 기준이 3~4억 기준이였다. 동탄1의 인기아파트인 래미안을 보면 16년까지 4억대였다. 여기아파트는
18년이후 급격히 상승을 하였다. 이렇게 신도시의 대장 아파트가 오르는것을 보면 주변 아파트 시세도 같이 끌어  오르는것을 알수 있다. 대장아파트 찾기는 지난번 글에 포스팅 했기에 참고하길 바란다.


이렇게 전국에 아파트 시세를 비교하다 보면 지역만 다르니 유사한 공통점을 알수있다. 이것이 부동산의 특성이다. 이부동산 특성을 공부하고 몸으로 체감한 사람은 언제 아파트를 사야하는지 직감적으로 알수 있다.

지금 대구시장을 보면 공급이 많아서 미분양 아파트나 나오고, 곡소리 난다고 한다. 그럼 이런뉴스를 보고 또 매수를 하지말아야 할까?? 내가 지금 명의나 돈이 있으면 바로 대구 아파트 임장부터 하러 간다.

항상 싸게 사고 어깨에 팔아햐한다. 매도가 부동산에서 가장 중요한 기술이다. 발끝에서가서 머리 꼭대기에 팔려고하니 살수도 없고 팔수도 없게된다.

전국이 아니더라구 본인이 살고있는 지역은 이런것을 모니터링 하다 시점이 왔을때 살수 있게 공부해두면 연봉 몇백만원 오르는것에 야근, 특근까지 하지말고 본인 개인시간에 공부하여 기회를 잡기를 바란다.

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