저평가 서울아파트 찾기 (세대수 작은 나홀로 아파트)

아파트 투자를 할 때 대부분이 알고 있는 입지 좋고, 역세권에 대단지에 브랜드 아파트를 투자하는 것이 거의부동산에서 불패의 투자법칙이다. 당연히 이렇게 하면 좋은 것을 사는 것이다 맞다. 하지만 누구나 돈이 많은 것이
아니기에 적은돈으로 할 수 있는 저평가 아파트 찾는 방법을 알아보자.

저펑가 아파트(나 홀로 아파트) 찾는 방법

평소에 지도를 자주 보기에 좋은 입지에 저평가 아파트를 자주 찾아본다. 그리고 내가 투자하면 좋을 것 같은아파트를 리스트에 두고 몇 년 동안 주욱 지켜본다. 그러면 비슷한 현상이 여기뿐만 아니라 다른 곳에서도 동일하게 바뀌는 현상을 볼 수 있다.

그러면 아직 오르지 않을 아파트를 미리 알수있다. 부동산의 공통 원리라고 보면된다. 현재는 내가 리스트에 가지고 있었던 아파트들은 이미 많이 올랐기에 원리에 대해서 설명하려고 한다.

찜한 아파트 송파 두산위브

여기 아파트는 송파구의 현재 제1순환 고속도를 지하면 바로 보이는 신축 나홀로 아파트이다. 송파구에서 조금 저렴한 아파트가 있는 곳이다. 지금이야 많이 올랐지만 예전에는 아주 저렴했다.

24평 기준 분양가 6억에 피 500이나 무피도 있는 시점이었다. 내가 왜 여기를 찍었냐 하면 잠실 쪽과 주변아파트, 위례쪽이 가격이 치고 나갈 때 역시나 대단지 브랜드 아파트 순으로 가격이 상승되는 것을 볼 수 있었다.

하지만 아직 송파두산위브는 오르지 않았고 그래도 여기도 분명히 갭을 메울 거라고 생각했기에 매수하려고 현장을 몇 번 임장하고 계약서 까지 쓰려고 하고 있었다.

아래 사진에서 볼 수 있듯이 퇴근하도고 가보고, 아이랑 롯데월드 가면서도 잠깐 들러서 또 보고 오기도 하였다. 부동산 공부를 시작한 지 2년 정도 지난 시점이었고 시드머니를 모으고 있었다.

많은 서적을 보면서 바로 투자하지 않고 많은 다양한 서적을 보고 있었다. 왜냐면 투자의 기준을 만들기 위해서 선뜻 하고있지 않고 기회를 보고 있었는것이다.

그리고 그 시점이 지금일 것 같아서 투자하려고 하였다. 그 당시는 무주택이었기에 비과세를 받으려면 여기에 들어와서 살아야 하는데, 24평이고 지금 살고 있는 곳보다는회사연구소와의 거리가 조금 더 멀었기에 비과세 혜택을 보려고 여기 말고 다른 곳에 투자하여 여기랑 비슷한 투자 성과를 이루뤘다. 해당내용은 다음 포스팅에 하겠다.

하지만 항상 상징성이라는게 등기쳐보면 서울특별시 등기랑, 경기도 등기권리증은 왠지 맘속으로 다른 점이 있다.

그래서 서울 외곽순환도로를 탈 때마다 여기를 지나갈떄마다 맘속으로 아쉬움이 계속 생기는 것이다. 지금은 이런 귀한곳을 보는 눈이 생겼기에 좋은 경험이라고 생각한다.

저평가 아파트 찾는 원리

1) 주변 아파트가 오르면 상대적으로 덜 오른
갭매우기를 할 곳을 미리 선점해라

오를 땐 당연히 해당 아파트가 위치하고 곳에서 가장 좋은 입지부터 먼저 치고 나간다. 그리고 그 주변으로불이 붙는다고 보면 된다.

이렇게 불이 번거 나갈 때 내가 찍어둔 송파 두산 위브는 아직 오르기 전이였다.그 당시 피만 해도 피 500, 혹은 무피였다. 왜냐면 분양가 24평 기준 6억이었기에 비싸다고 하였기 때문이었다.

난 6억도 저렴해 보였다. 왜 나면 서울에서 신축 아파트는 귀하고, 그것도 송파구 역세권이라면 그 가격은 충분히 오를 거라는 확신이 있었다.

이렇게 아파트를 고를 때 1 급지 아파트에서 주변 아파트 거래량, 가격변동을 비교하면 판단을 하는 것이고 가격을 덜 오를 곳을 미리 알 수가 있다.

미리 오를곳에 미리 들어가는이 나의 투자의 원칙이다. 오른것은 고려하지 않는다. 수익률이 중요하지 비싼거 사서 부대비용 나가면 상징성만 남고 수익률이 떨어진다.

2) 역세권 아파트면 무조건 좋다

역세권이라고 하면 대부분 역과의 거리가 5분 미만인 곳을 역세권이라고 한다. 하지만 서울에서 지하철이 촘촘히 되어있지만 그래도 10분 내외도 탈만하다.

실제로 임장갈떄 내가 역세서부터 아파트 현장까지 내 걸음속도로 재어보니 약 7분 정도 걸렸었다. 사람마다 차이는 있겠지만 10분 정도면 충분한 역세권이라고 생각한다.

서울안에서도 역과 거리가 멀어서 마을버스를 타기도 많이 하는데 이렇게 10분정도의 거리면 가까운것이다. 그리고 송파구에는 교통이 편리하기에 강남접근성도 좋기에 강남 근접성은 서울어느구보다고 좋다고 볼수있다.

3) 매수물건주변에 물, 호수, 공원이 있으면 좋다

요즘은 아파트만 있는 것보다 주변 공원과 사람들이 산책하고 자전거 타기 쉽고 운동이 편한 곳을 선호한다.

도시 한복판에 이런 시설이 있으면 더욱 좋기에 여기 아파트를 바로 찜해둔 것이다. 그러기에 아파트를 매수할 때이런 것이 있으면 더욱이 실거주나 임차로 아파트를 줄 때도 쉽게 물건을 뺄 수 있다.

최근에는 코로나로 인해 이런주변 환경시설이 더욱 중요해졌다. 나도 밥먹고 호수공원 한바퀴를 돌고 오면 좋다. 헬스장도 잘 운영안되는 시점에 이런 주변 환경은 아주 중요한 요즘이 되었다.

매수시 종합의견

위의 여러가지가 항목들을 조합해보면 저렴한 아파트를 아직도 지도만 펴만 너무 많아서 찾는 재미가 솔솔하다.

어찌보면 보물지도 같다. 해적들이 보물섬을 찾아서 가는것처럼 나도 지도만 보면 보물을 찾는 재미가 있기에지도보는 것이 너무 재미있다. 게임속의 지도에서 보물을 찾는거랑 비교 안된다. 이건 인간사 진짜 보물이다.

어찌보면 우리의 보물들은 이미 주변 널려있는데 그것을 보물로 보는사람과 돌로 보는사람의 차이가 큰차이가 벌어지는것이 아닐까 싶다. 앞으로 투자나 실거주 하는사람들에게 조금이나마 도움이 되면 좋겠다