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부동산

부동산의 수요와 공급 확인

by Hman 2021. 10. 20.
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부동산 공부를 하면 가장 중요한 것이 바로 수요와 공급이다. 대학교를 가면 경제학 시간에 가장 먼저 배우는 멘큐의 경제학에서도 나오는 수요와 공급의 법칙은 시장경제에서 가장 기본이 되고 그 기본이 시장의 가격을 정한다.
부동산에서는 어떻게 공급을 확인할 수 있을지 그리고 어떻게 활용하면 되는지 알아보자.

수요와 공급 원리

수요와 공급의 원리에서 평균점에서 수요나, 급급이 과잉일때 아래 그래프처럼 가격 변동이 생기는 걸 알 수 있다.
부동산도 동일하게 공급이 많을수록 가격이 떨어진다. 하지만 지금 부동산 시장은 수요가 공급을 따라가지를 못하기에 계속 올라간다고 보면 된다.

현재 공급일 부족한 이유는 계속되는 규제로 시행사들이 이익이 줄어드는데 굳이 분양을 하지 않을 것이다. 그리고 양도세 중과 취득세 8%, 12% 이런 식으로 과세하니 거래를 줄어들게 하고, 매물을 내놓지 않는 것이다.

이렇게 되면 공급을 억제하기에 가격 균형이 무너지고 가격이 솟구친다. 이렇게 간단한 경제원리를 규제 정책만으로잡는다고 하니 북한에서는 통할지 몰라도 자유 경제주의 사회에서는 어렵다.

부동산에서 공급량 확인 방법

최근에는 빅데이터 사이트나 어플이 많기에 쉽게 알 수 있다. 우선 내가 주로 사용하는 사이트에서 확인방법을 공유한다. 부동산을 조금만 관심 있으면 누구나 알고 있는 호갱 노노이다.

왼쪽 메인 메뉴에 공급이라는 부분이 있다. 여기를 클릭하면 연도별 공급량을 알 수가 있다. 그러면 본인이 관심있어 하는 지역의 공급량을 상세히 보면 과잉공급인지 알수가 있다.

서울은 23년까지 공급이 매년 줄어들고 있다. 최근에 대구의 공급량이 많아서 물량이 넘쳐서 미분양이 나온다는 얘기도확인할 수 있다. 서울 인구가 대구 인구수를 비교하면 차이가 많이 나는데 인구수가 서울보단 적은 곳에서 공급이 저만큼있으니 당연히 가격이 조정이 올 수 있다. 규제보단 공급을 제대로만 한다면 매매 상승을 잡을 수 있다.

공급 폭탄의 시기를 견디면 다시 상승이 온다

공급 폭탄 시점에 오면 뉴스에서 연일 집값 떨어진다고 난리다. 그럼 이제 부동산 폭락이 시작이다 등 관련 뉴스들이 나온다. 이렇게 과거 사례를 한번 찾아보고 현재 시점은 어떻게 되는지 알아보자.


두 개의 신도시는 입주량이 워낙 많아서 언론에서 집값 폭락이 다면서 말이 나왔다. 하지만 입주가 끝난 시점 정상화 되면서 매매가는 거의 더블이 되었다. 2곳의 입지는 다르기에 어느 도시가 더좋다라기보단, 신도시는 비슷한 급의 위치와 비슷한 가격으로 수렴한다는 것이다. 이게 부동산의 원리이다. 또 2배씩 오르느것이 상승장도 있었지만 신도시의 힘이다. 누구나 깨끗하고 최적한 신도시에 살고 싶어 한다.

나도 신도시에 살고 있지만 서울과의 거리가 있지만 살기는 너무 좋다. 호수공원과 넓은 도로, 그리고 상가들이 잘 되어있어서 살기 너무 편하다. 이런 이유로 젊은 세대들이 많이 있다. 이런 원리를 안다면 신도시 초기에 들어가면 인프라는 부족하지만 점점 좋아진다. 그러면서 점점 인구도 모이면서 인프라를 느낄 수 있다.

나의 경험도 이런 원리를 알기에 입 주장 때 매수를 하여 지금 3배 이상 오른 물건도 있다. 부동산의 원리만 알고 있다면미리 오를 곳에 저평가 일 때 사서 가지고 있으면 충분히 가치 있는 물건들이 많다.

지금도 전부 올랐다고 하지만 상대적으로 덜 오른 곳이 당장 지도를 찾아도 찾을 수 있다. 그만큼 지도를 자주 보고 주변시세를 잘 알고 있어야 한다. 그러면 분명 돈벌 시점을 찾을 수 있다.

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