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부동산

레버리지 성공사례(feat. 부동산 투자)

by Hman 2021. 11. 13.
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지난번 포스팅에 대출에 대한 효과를 설명하였다. 레버리지는 본인이 작은돈으로 대출을 이용하여 최대의 효과를 내는것이다. 지랫대 원리로 작은힘으로 큰물건을 들수 있다는 것이다. 그래서 나의 레버리지 경험을 얘기해보려고 한다.
소액으로 부동산 투자를 하여 현재 큰수익을 내고 있는 물건이다.


투자 물건 소개

부동산투자 공부를 약 2년 동안하면서 실제 투자는 하지 않았다. 왜냐면 부동산은 금액이 크기에 종자돈을 모으면서 내가 잘못된 투자를 하지 않으려고 많은 다양한 분야를 공부했다.

토지, GAP 투자, 경매, 분양권, 다양한 분양을 공부했다. 처음투자를 잘못하면 많은 시간이 흐르기에 신중했다.

2015~2017년쯤 상승기였고 작은돈으로 할수 있는 분야가 분양권이였다. 작은돈으로 사서 실제 2-3년후에 입주를 해도 되고 아니면 그전에 피를 주고 팔수가 있었다. 그래서 리스트 한것중에서 세금, 대출등을 최대한 적게 내면서 할수 잇는 곳을 골랐다. 지난번에 포스팅한것중 리스트가 하나였다. 최종 아래 송파구 물건과 지금 소개 해줄 물건이다.

https://themillionairefastlane.tistory.com/179

저평가 아파트 찾기 (세대수 작은 나홀로 아파트)

아파트 투자를 할 때 대부분이 알고 있는 입지 좋고, 역세권에 대단지에 브랜드 아파트를 투자하는 것이 거의부동산에서 불패의 투자법칙이다. 당연히 이렇게 하면 좋은 것을 사는 것이다 맞다.

themillionairefastlane.tistory.com



해당 투자물건은 시흥시의 최초 배곧신도시의 주상복합 아파트이다. 배곧신도시는 서울대 캠퍼스가 있는곳이고 그리고 바로앞 송도 국제 신도시가 있다. 가장 좋은점은 그당시 비조정 지역이였고, 따 바다를 볼수 있는 쾌적한 신축 아파트인곳이다.

한강 바다뷰는 누구나 좋아한다.하지만 비싸다.그래서 한강뷰정돈 아니지만 수도권에서 바다를 볼수 있는곳은 몇군데 없다는것에 물건의 가치를 알아봤다. 그리고 서울과의 거리도 멀지 않기에 지하철노선 및 정왕IC가 바로 있어서 차이동도 괜찮은편이다.

C1,C2 사이로 아비뉴프랑 쇼핑몰도 같이 있다. 2개 단지사이로 또 쇼핑몰도 있고 위에는 신세계 프리미엄 아울렛이있다. 상권이 가까워서 진짜 슬리퍼 세권이다. 현재는 역과의 거리는약1km 조금있지만 향후 트램역이 아파트 바로앞에 들어온다. 또 월판선(월곶~판교)도 들어오기에향후 교통이 편해진다. 지금은 지하철 가는 버스가 많다. 그리고 서울대 캠퍼스와 서울대 병원이 들어온다는 거에 이미 향후 인프라는 들어올라고 생각하고 예상했다.

아래사진들은 아파트 주변 바다해변공원과 아파트에서 볼수 있는 바다뷰이다. 배곧신도시는 주변 환경이 이뻐서 영화, 드라마 촬영지로 자주 촬영을 한다.

<아파트 바다뷰>
<아파트 주변 환경>



시흥배곧 써밋플레이스는 분양가 3.5억에서 지금은 최근 실거래 10억이 되었다. 거의 분양가의 3배가 되었다. 당연히 서울의 아파트들이 몇십억 오를때 이금액이 작은것 같지만 초기비용이 작기 때문에 이익율이높다. 초기금액 약 5천만원으로 지금의 수익을 만들었다. 그리고 비조정지역이였기에 보유만 2년하면 세금적으로도 상당히 유리하다.

그리고 초기 잔금대출 70%을 약 3억을 대출받고 이자는 약 한달에 60만원 내고있다. 그돈은 월세로 받고 있기에 충분히 이자 내고 남는다. 현재 월세 시세는 5000/150정도이고, 전세는 5억대이다.

어떻게 보면 이좋은 물건은 내돈 5천만으로
만든 이익은 이미 6.5억이 넘는다. 수익률이 1300%이다. 그리고 초기에 월세 세입자로 받은 월세보증금은 5천만원은 또 다른 물건에 투자하였고 물건수익률도 나고있다. 그럼 투자수익률은 2000%도 충분히 넘는다. 그물건은 다음에 소개하기로 하겠다.

처음에 이것도 볼수 있었는것이 주변 시세 대비 피가 너무 저렴하였고, 수도권 수원쪽이 재개발로 엄청나게 오르고 있을때 상승세가 당연히 옆으로 번질것으로 예상하고 있었기에 수도권이면서 안오른 지역을 찾아서 빨리 살수 있었다. 그리고 주변 아파트 대비 덜오른것이 보였다. 그래서 갭메우기를 충분히 할것이라고 보고있었고, 신축이기에 충분히 오를것이라 예상했다.

  투자 복기  

투자 물건은 항상 복기를 해야한다. 언제나 성공할수가 없기에 다음투자를 위한 위험 리스트를 줄이는 방법이다. 투자공부를 2년동안 하면서 부동산의 흐름세를 볼수 있었다. 어느지역이 오르고 그럼 다음지역은 어디를 오를지 계속 모니터링하면서 매주매주 확인을 했다. 그흐름세를 보면서 다음을 예상할수 있었다.

물론 투자수익이 1300% + 월세보증금으로 다른 투자물건도 수익률이 많이 나왔다. 분명 내가 노력한 부분도 있지만 분명 시기가 좋았다. 그렇기에 온전히 나의 실력이 아닐수도 있다. 그렇기에 방심은 하면안된다. 하지만 그운을 타기 위해선 언제나 노력해야지 그 기회를 알수가 있다. 내가 주변에 그기회를 주어도 못먹는 사람들이 많다. 본인이 준비 되지 않으면 안된다.

지금도 그흐름은 매주 계속 모니터링 하고있다. 어디가 덜올랐는지 보고있고 역시나 예상했던 지역들이 오르고 있다. 또 정부 정책에 대해서 어떻게 시장이 반응하는지도 데이터와 현장분위기로 계속 모니터링 중이다. 재작년에 무주택인 지인이 나한테 누가 지역 추천해달라길레 오산, 안성, 평택을 추천했다.

왜냐면 상대적으로 덜오는 지역인것이다. 그런데 그분이 말하길 평택은 안되, 오산은 진짜 안오르는곳이야, 안성은 너무 멀어 이랬다. 결국은 그분은 돈이 있으면서도 지금도 무주택이 되었다. 오르는거 보고만 있었고, 내가 얘기해주면 그대로 믿지 않았던것이다. 어찌보면 참안타깝다.

지금 어떻게 되었는가. 전부 불장이 되었고 나의 예상이 맞았다. 이건 내가 신적으로 맞추는것이 아니고 과거의 데이터와 계속 모니터링 해서 얻는 결과이다. 이렇게 누군가가 얘기를 해줄때 그걸 잡을수 있는 사람은 본인이 공부한 사람일것이다.

주식하고 비슷한다. 어떤주식이 좋냐고 물어서 산사람들은 일시적으로 돈을 벌수 있지만 장기로 갔을땐 본인의 기준이 없기에 철새처럼 사고 팔다가 결국은 다잃고 만다. 카지노에서 게임자와 슬롯머신의 최종 승자는 결국은 슬롯머신이다. 한번은 잭팟이 터질수 있어도 결국 n번이 무한대 수렴하면 0으로 수렴이 되거나 마이너스다 된다.

사람이 절실하면 나의 말이 도움이 될것이다. 그만큼 그사람도 공부를 했을것이도 그것을 확인해줄 사람도 필요할것이 때문이다. 지난번 포스팅에도 보여준 부동산 다마구치의 주인공 현재 자산이 30억이 되었듯이 기회가 왔을때 잡을수 있어야한다. 지난번 부동산 다마고치 결과 포스팅 아래 참고바란다.

https://themillionairefastlane.tistory.com/174

부동산 다마고치 결과

나는 평소에 주로 관심이 있어하는 분야가 항상 재테크, 부동산, 자기 계발 쪽이다. 본업은 부동산 분야와 전혀 다른 분야의 연구원으로 있지만 부동산 분야에 오랜 지식을 쌓고 실전 투자하다

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투자공부는 죽을때 까지 해야한다. 근로소득을 자산소득으로 바꾸고, 사업소득도 자산소득으로 바꾸면서 계속 자산의 크기를 키워야 한다. 오늘 내가 포스팅한 물건도 남들 아무도 관심없을때 산것이도, 또 대출에 대해서 부정적으로 생각하는 사람들을 살수가 없었을것이다.

대출 많이 내거 그거 공실이면 어떻게 갚을것이냐면서 걱정하는것이다. 그당시 동시 입주를 바로 세입자를 구하지 못해서 몇달간 이자를 내고 있었다. 그러면서 지인이 그거 왜사냐면서 막 조롱하고 있었다. 하지만 난 웃고잇었다, 나중에 어떻게 될지 알수 있었기에, 하지만 그지인은 지금은 그저 부럽다고만 한다.

남들이 느끼는 두려움이 있을때 그것을 포기하면 본인것이 안된다. 그두려움을 견디는 사람이 바로 성공한 투자자이다. 투자자는 대중과 반대로 가야 성공한다. 주변에 사람들은 아마 90이상 투자한다고 하면 반대하고 싫어 할것이다.

그렇게 투자자의 길을 아주 외롭다. 나의 포스팅을 좋아해주기는 분들도 아마 이외로운 투자의 길에 동반자를 만나것 같아서 좋아해주시지 않을까 싶다.

돈이 버는 시스템을 조금만 이해하면 슬픈 현실이 있다. 회사에서 실컷일해도 정해진 월급만 받고 추가 수익은 회장들이 챙겨가는것이다. 임차인도 월세를 내기위해서 열심히 일해서 벌어서 지주한테 주는것이다.

이게 과거 사회도 동일하고, 현재 사회도 동일한것이다. 그렇기에 더많은 지주가 되기 위해서 나는 오늘도 노력중이다. 모두들 경제적인 자유를 위해서 함께 노력해보자.

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