세입자에 떠넘긴 '종부세 고지서' 월세 치솟는다

최근 종부세가 나오시 시작하면서 너무 심하게 오른 세금 때문에 임대인들은 양도세가 너무 높아서 집을 팔 수도 없으니 세금을 세입자한테 전가 시킨다는 얘기가 계속 나오고 있었다.

임대인들은 버는 소득은 비슷할 텐데
세금을 메우려면 결론은 전세나 월세를 더 올릴 텐데, 전세는 올려봐야 지금 주택을 늘릴 수도 없고 월세가 늘어나도 있다. KB 부동산의 서울 월세지수 그래프인이다. 해당 기사들이 많아서 기사 내용 알아보자.

기사 원문 (파이낸셜뉴스)

서울 강남구 대치동 도곡렉슬 전용면적 84.99㎡는 11월 13일 보증금 3억 원, 월세 297만 원(20층)에 계약했지만, 종합부동산세 부과 이후인 11월 25일에는 보증금 6억 원에 월세 300만 원(10층) 매물이 거래됐다. 현재 같은 단지, 같은 평형은 보증금 8억 원에 월세 330만 원까지 매물이 올라와 있다.

주택임대차 보호법에 이어 종부세의 충격파가 부동산 시장을 강타하며 아파트 월세지수가 사상 최고치를 경신했다. 세금 부담을 월세를 통해 충당하겠다는 집주인이 늘며 서울 월세 거래량은 역대 최대치를 기록했다. 임대차 3 법의 계약갱신청구권이 만료되는 내년 8월 이후에는 전세의 월세화가 더 가속화될 것이라는 전망이 지배적이다.

11월 30일 KB부동산 주택 가격동향 월간 시계열에 따르면 11월 서울의 월세지수는 108.6을 기록하며 지난달보다 0.75% p 상승했다. 수도권인 경기도 아파트 월세 가격도 0.84% p 오른 108.1, 인천은 0.76% p 상승한 109.1을 기록했다. 서울·경기·인천 등 수도권 지역의 월세지수가 통계 집계 이후 사상 최고치를 일제히 갈아치운 것이다.

KB 아파트 월세지수는 중형(전용면적 95.86㎡ 이하) 아파트를 대상으로 조사한다. 2019년 1월 100을 기준으로 같은 해 11월 서울 월세지수는 99.8이었지만, 지난해 임대차 2 법(계약갱신청구권·전월세 상한제) 시행 이후 상승세가 본격화됐다. 지난해 11월 102.7이었던 서울 월세지수는 올 11월 108.6으로 5.79%나 급등했다. 경기도와 인천의 월세 가격 상승폭은 서울보다 더 컸다. 11월 경기도 아파트 월세 가격 지수는 지난해 말 대비 8.11%, 인천은 6.07%에 달했다.

올해 정부의 종부세 규제가 강화된 것도 월세 상승에 기름을 부었다. 올해 종부세가 급등하며 다주택자들이 월세로 세금을 전가하는 움직임이 현실화되고 있는 것이다.

도곡동 한 중개업소 관계자는 "통상 수능이 끝나면 전세 매물이 나오기 마련인데, 매물이 나오지 않고 있다"며 "급등한 전셋값에 기존 세입자들은 이동을 꺼리고 있고, 종부세를 받아본 집주인들은 신규 계약 시 전세 대신 월세를 택하며 기존보다 가격을 크게 올리고 있다"라고 전했다.

상황이 이렇자 서울 아파트 월세 거래량은 사상 최대치로 치솟았다. 서울 부동산정보광장에 따르면 올해 서울에서 월세가 조금이라도 포함된 아파트 임대차 거래는 이날 기준 5만 7433건으로, 1~11월 기준 역대 최고치를 기록했다. 초고가 월세 계약도 늘어나고 있다.

국토교통부 실거래 공개시스템에 따르면 올 들어 11월 26일까지 서울에서 월세 임대료가 1000만 원 이상 초고가 월세는 지난해 20건에서 올해 32건으로 크게 늘었다. 2000만 원이 넘는 월세도 작년에는 1건뿐이었지만 올해는 6건으로 늘었다.

계약갱신청구권 시행이 2년이 지나 갱신이 만료되는 내년 8월부터는 전세의 월세화가 전국적으로 확산될 가능성이 커지고 있다.

조세의 전가(개인 의견)

현재 다주택자, 고가 주택자 대상으로 세금이 너무 늘어나고 있다. 최근에 종부세 대상자가 2%뿐이라고 98%은 신경 안 써도 된다는 정부의 말인데, 2%는 세금도 더 많이 내는데 정부에서 전혀 보호를 해주지 않는다.

예전부터 세금이 늘어가면 당연히 세입자한테 세금이 전가되는 것은 과거 조선시대 때부터 나온 얘기이다 그게 바로 조세의 전가이다. 이런 역사학적인 사실과, 학문 전인 사실은 정부는 나 몰라라 하고 있다.

원리는 간단하다. 만약 세입자가 전세가 5억짜리 집을 살고 있다. 그리고 집주인 임대인이 최근에 세금이 많이 올라서 전세금을 올리려고 한다. 그런데 5% 제한도 있고, 하니 올려봐야 의미가 없고 또 세금 때문에 추가 집을 살 수도 없을 것이다. 그러면 집주인들은 세금을 내야 하기에 전세는 그대로 두고 전세 5억에 월세를 추가로 받는다. 그러면 집주인도 만족되고, 세입자도 오르는 전세가에 대출도 잘 안되는 상황에서 월세를 한 50~100만 원을 내는 것이다.

이것이 요즘 현실이다. 비싼 아파트만의 문제가 아니다. 최근에 수도권 아파트 전세계약 연장을 하려면 집주인들이 대부분 이렇게 한다. 이렇게 하면 집은 팔지 않으면서 또 세금을 버틸 수 있게되는 것이다. 결국은 임대인한테 세금을 부과 했지만 세입자한테 총알이 날라간다. 결국은 게임의 폐배자는 세입자가 되는것이다.

'22년 내년 임대차 시장 전망(개인 의견)

이제 계약 갱신권이 끝나가는 내년이 되면 임대차 시장은 아마도 혼란이 가중 될 것이다. 계약갱신을 지난번에 사용한사람이 만료시점이 내영 하반기에 나타난다. 그러면 전세,월세가 주변시세에 키맞춤이 될것이다. 그럼 세입자는 또한번 고통을 받을것이면, 전세매물은 많이 줄어들것이면 월세나 반전세로 많이 바뀌게 될것이다.

간혹 가다가 나오는 전세는 정말 귀해서 금액이 더 올를 것이다. 이렇게 징벌적 세금을 응원하는 사람들은 어찌 보면 사회의 현상을 보지 않고 앞만 보는 케이스일 것이다. 부자들이 고통받으면 본인들한테 아무런 상관없고 쌤통이라고 생각하겠지만 현실은 본인이 힘들어질 것이다.

냄비 안의 개구리가 물의 온도가 조금씩 오를 땐 죽는 것을 인지 못하다가 점점 끓는 물에 결국 운명하게 되는 것처럼 서서히 본인들에게 피해가 오는 것이다.

공급 없이 규제만 하는 이런 비정상적인 정책이 해결되지 않고는 모두 다 불행하게 된다. 임대인도 임차인도 서로 힘들 거다.