홍남기 “집값 하락 직전” 시장선 “일시 숨고르기”(집값전망)

홍남기 경제부총리가 집값 전망에 대해서 또 발표한 내용이 있다. 홍남기가 이제 집값이 안정화되어있고 하락기가 되고 있다고 한다. 하지만 시장에선 다른 목소리가 있다. 홍남기의 집값 전망은 진짜 하락기인지 아니면 일시적인 정체기인지 해당 내용 한번 알아보자. 

 

https://youtu.be/9iKnW5iI5FE

 

 

 

기사 원문 내용(서울신문)

홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관이 8일 “서울 일부 아파트 가격이 ‘하락 직전’ 수준까지 안정됐다”라고 말했다. 이전부터 ‘부동산 고점론’을 펼치던 홍 부총리는 그간 ‘가격 상승세 둔화’(11월 17일), ‘상승추세 주춤’(10월 27일) 등 완곡한 표현을 썼으나 이날은 수위를 끌어올렸다. 부동산 가격 상승세가 확연히 꺾인 게 지표로 드러나자 자신감을 얻은 것으로 풀이된다. 이달 중 서울에 2만 6000호 규모의 민간 재개발 후보지를 선정하겠다고 밝히는 등 공급이 계속된다는 시그널도 냈다. 전문가들은 그러나 잠시 숨 고르기 장세에 진입할 순 있지만 대세하락으로 보기엔 아직 이르다는 의견이 많다.

홍 부총리는 이날 부동산 시장 점검 관계장관회의를 주재하고 “사전청약 시행과 2·4 공급대책 예정지구 지정 등 주택공급 조치, 기준금리 인상, 가계부채 관리 강화 등으로 최근 주택시장 안정화 흐름이 보다 확고해지는 양상”이라고 밝혔다. 그는 서울에 대해 “지난달 실거래 중 절반이 직전 거래와 가격이 비슷하거나 하락했다”라고 했고 비수도권은 “세종과 대구를 비롯해 가격 하락 지역이 증가하는 추세”라고 덧붙였다.

한국 부동산원의 통계(주간 아파트 가격동향)와 경매시장 분위기 등을 근거로 들며 자신의 견해를 뒷받침했다. 지난 8월 넷째 주 서울 아파트 매매 가격 상승률은 0.22%에 달했으나 이후 지속적으로 하락해 11월 다섯째 주에는 0.10%까지 낮아졌다. 매수심리를 간접적으로 확인할 수 있는 아파트 경매시장 낙찰률(62.2%)과 평균 응찰자 수(2.8명)도 연중 최저 수준으로 뚝 떨어졌다.

홍 부총리는 “전세시장도 입주 물량 증가, 대규모 정비사업 이주 종료 등으로 임대차 2 법(계약갱신청구권제·전월세 상한제) 시행 후 가장 많은 매물이 나왔다”며 “가격 상승세 역시 지속적으로 둔화하는 모습”이라고 밝혔다. 그는 이어 “이달 중 서울시 신속 통합기획 재개발 후보지 25곳, 2만 6000호 내외를 선정하겠다”고 예고했다. 서울시 신속통합기획 민간 재개발은 사업성이 비교적 양호한 지역 등을 대상으로 공공이 절차 단축을 지원해 속도를 내는 사업이다. 지난 9∼10월 첫 후보지 공모 이후 심의가 진행되고 있다. 홍 부총리는 통합 공공임대로 앞으로 매년 7만 호 수준의 물량을 공급한다고 덧붙였다.

하지만 전문가들은 집값이 완연히 안정세에 진입했는지는 더 지켜봐야 한다는 입장이다. 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 “대출 규제와 금리 인상, 보유세 부담 증가로 ‘영끌’(영혼까지 끌어 대출), ‘빚투’(빚내서 투자)가 주춤하고 일부 지역은 이달 중 하락세로 진입할 것으로 보인다”면서도 “다만 전세난이 여전하고 공급이 많지 않아 대세하락으로 보기는 어렵다”라고 말했다. 양지영 R&C연구소장은 “공급대책으로 인해 실제 입주가 시작되는 2023년은 돼야 집값이 본격적으로 안정될 것”이라고 전망했다.

 

 

집값 안정화?? 에 대한 의견

 현재 수치로 보이는 집값 전망들은 대부분 정체기가 맞다. KB 부동산 전망을 보면 바로 알수가 있다. KB리브 온 다양한 정보를 알수있다. kb부동산 시세, 시세조회등 다양한 데이터가 있다. 아래표는 KB부동산의 주간 시계열에서 보여지는 주간별 매매 가격 증감률이다. 단풍색 깔 같은 곳이 매매가 상승하는 곳인데 실제로 최근에서 그 색이 점점 옅어지면서 흰색에 가깝게 되어있다. 흰색은 상승이가 아니라 거의 변화가 없다는 내용이다. 아래 표는 서울의 매마상승지수이도, 아래 표는 수도권 경기지역의 매매 상승지수이다. 세부적으로 보는 방법은 나중에 포스팅하겠다. 

그럼 이렇게 색깔이 옅어지는데 매매상승지가 줄어드니 홍남기의 말이 맞는 것이 아닐까? 사실 데이터로만 보면 맞다. 하지만 가격을 정하는 수요와 공급의 법칙에서 공급이 해결되었는가? 지금 대출규제로 인한 일시적인 눌림 현상이 된 것이다. 당장 집을 사려고 해도 대출이 나오지 않아서 실수요자들이 이사를 못한다.

 

예로 10억짜리 집을 살고 있다고 하자. 그 집에 대출이 50%가 있어서 약 5억이 대출이다. 그런데 내가 돈을 조금 더 벌어서 상급지로 가고 싶어도 새로 계약을 한집에는 대출이 거의 나오질 않아서 집을 살 수가 없다. 그러니 매도를 하게 되면 그집을 팔아서 갈수 있는곳은 본인이 살고 있는것보다 하급지로 가야한다. 그러면 실수요자들이 이사를 할수 있을까? 대부분 그럴경우는 그냥 이사를 포기하게 된다. 

 

실수요자들도 막히고, 당연히 투자자들은 대출이 나오질 않으니 집을 살수가 없다. 양도세 중과, 취득세 중과 등으로는 투자수익이 나올 질 않는 것이다. 결론은 대출이 짒값을 잡는데 중요한 역할을 하니 10.26에 발표한 가계부채관리 방안을 내년 6월에 할 거를 당장 내년 1월 1일부터 한다고 하니 얼마나 급했댜는것을 알 수 있다. 

 

말이 가계부채 관리방안이지 대선 때까지 집값을 잡아야 다음 대선에 또 써먹어야 하니 급하게 했을 것이다. 그러면 대출이 전혀 되지 않는 아파트들은 어떤 현상이 일어나고 있을까? 현실은 대출이 0원도 안 나오는 고가 아파들은 신고가를 계속 갱신중 인다. 진짜 부자들이 바보라서 집값이 떨어지는 아파트를 지금 사고 있을까? 이미 부동산 시장은 양극화도 초고가 아파트들은 미친 듯이 오르고 있다. 오히려 대출이 안되는 아파트만 눌리고 있고 6억미만의 대출이 그나마 지원받을수 있는 아파트들이 미친듯이 또 올랐다. 

 

결국 대출로 인한 눌림현상이 일시적인 현상이다. 대출을 한다고 부동산의 가치는 변화지 않는다. 압구정 현대가 대출을 한다고 사질 않을까? 대출을 한다고 대치동 아파트가 떨어질까? 오히려 이번 불수능으로 인해 대치동 아파트의 전세가격이 또 올랐다고 한다. 입시제도의 불안함 떄문에 대치동의 수요가 더몰리고 있다. 현재 시장은 정부의 과도한 대출 억지로 그냥 눌려 있다. 이게 언제 튈지는 모르겠지만 내년도 대선, 지방선거에 영향을 미치기에 무조건 눌러야 대선을 잡을 수 있다는 여당의 생각일 것이다. 

 

공급이 해결되지 않고, 임대차 3법의 갱신이 만료되는 내년도 하반기 부터는 진짜 무주택자들은 곡소리가 날것이다. 이미 부자들은 이러한 현상에 대비를 하고있다. 하지만 떨어진다고 베팅한 사람들에게는 바닥이 어디인지도 모를텐데 떨어질때 돈을 넣을수 있을지 의문이다. 정부의 말에 현혹되지 말고, 현상을 주관적이지말고 객관적인 데이터로 보고 판단하길 바란다. 뉴스는 사실을 왜곡하는 컬러렌즈가 끼어있다. 그컬러렌즈를 판단할수 있는 식별 능력을 키우도록 하자.   

 

 

 

 

 

 

 

 

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