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부동산

레버리지 투자 성공 사례 2 (feat. 부동산 투자)

by Hman 2022. 1. 13.
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지난번 포스팅에서 나의 리버리지 투자 성공 사례 1편을 포스팅하였다. 해당물건지에서 받은 임차인 보증금으로 또 투자를 한 것이다. 그 당시 월세 보증금 5천이었다. 그러니 나는 세입자로부터 5천만 원 대출을 금리는 0%로 받은 것이다. 난 돈이 일을 안 하면 볼 수 없기에 바로 다른 곳에 투자하여 수익을 보았다. 해당 내용 복기하려고 한다. 지난번 1편 포스팅 사례는 아래 링크 참고하길 바란다.


# 1편 성공 사례
https://themillionairefastlane.tistory.com/190

레버리지 성공사례(feat. 부동산 투자)

지난번 포스팅에 대출에 대한 효과를 설명하였다. 레버리지는 본인이 작은돈으로 대출을 이용하여 최대의 효과를 내는것이다. 지랫대 원리로 작은힘으로 큰물건을 들수 있다는 것이다. 그래서

themillionairefastlane.tistory.com

1. 해당물건 입지분석

부천시는 경기도권에 서울과의 거리가 괜찮고 서울보다 집값이 저렴하여 인천보다는 서울과 접근성이 좋다. 그리고 집값도 상대적으로 저렴하여 많이 주목받고 있다. 지하철 1호선 중동역 도보로 10분 미만의 역세권과 초품아의 단지가 매력적이다.



https://youtu.be/yx2 W6 DL2 Sag



https://youtu.be/BvJGXAMkfxs

1등 시공사 삼성물산 래미안이 만드는 고급스런 아파트다. 만약 물건이 서울이였으면 하는 행복한 상상.

<부천시 위치>

부천시는 서울의 좌측에 있고 인천보다 가까이 있어 서울 출퇴근도 가능한 도시이다.

1호선 중동역까의 도보는 약 10분내로 가능한 초품아가 있는 초품아 역세권이다.

2. 해당 물건 입주량 및 주변시세 조사

매매 당시 앞으로의 몇 년간의 입주물량을 조사해보면 신규 입주물량이 거의 없었다. 그리고 부천은 신축이 매우 귀한 곳이다. 신축 아파트의 공급이 부족하여 신축에 대한 수요가 많이 높다. 그러면 이런 간단한 조사만 하여도 신축의 투자가 좋은 상품인 것을 알 수 있다.

'19년도 11월에 겨우 나온 물건을 잡았고, '20년 1월에 잔금을 쳤다. 그 당시에도 전부 분양권이 다운거래를 요구하고 있었기에 정상 거래하고 싶은 물건을 찾고 있었다. 부동산을 몇 번 찾았다고 얼굴을 비추다가 겨우 물건을 잡을 수 있었다.

분양가는 래미안 1등 시공사인데 부천이라서 분양가가 저렴하였다. 그리고 나는 항상 지역 1등 아파트와 비교를 해서 저평가 물건인지를 파악한다. 그런데 부천에는 신축이 손에 꼽을 정도로 몇 개 없다. 그중에 하나 래미안 어반비스타였다. 그러면 당연히 1등과의 차이는 있을 수 있지만 같이 올라가는 게 부동산의 특징이다. 부천에는 구축이 많기에 신축 수요가 매우 부족하다. 그러면 누구나 신축 아파트 1등 시공사를 살고 싶어 하는 것은 당연하다. 그래서 해당 물건을 잡으려고 무지 노력했으면 잡을 수 있었다.

3. 아파트 현재 실거래가

'20년 1월~2월 1등 아파트 가격대 8억대였다. 그럼 지금은 마지막 거래가 35평 기준 '21년 8월로 13.5억이다. 약 5.5억이 상승한 곳이다. 그러면 래미안 어반 비스타도 이제 입주하였기에 매물이 나온 것이 없기에 2년 지나면면 약 11억은 충분히 받을 수 있을 것이다. 초기분양가 5.5억이었기에 신축은 분양가 2~3배가 돼야 주변 시세와 비슷한 수준이다.

4. 투자 수익률

이해하기 쉽게 국민 평형 84 기준으로 설명하였고 실제 투자는 작은 평형을 하였다. 투자금액이 적었기에 임차인 월세 보증금으로 투자한 금액이다. 피 4천을 주고 계약금까지 하면 약 9천 정도로 투자하였다.
전세시세가 이미 분양가를 넘어섰기에 돈이 얼마들지않는것이다. 또 지금 시세는 마지막 실거래일이 물건이 없기에 5.5억이고 주변시세 비교하면 현기준 약 6억의 자산가치가 된 것이다. 그러면 내 돈은 얼마 안 들기고 2호기 자산을 만든것이다. 투자 1호기에서 이미 1300%의 수익률을 보고 있다.

그리고 세입자 월세 보증금과 추가 투자금으로 또 만든 자산의 가치는 또 수익률 500%가 되었다. 시간이 지나면 더 오르기에 수익률은 더 커진다. 또 월세를 받고 있기에 대출금은 세입자분이 내주시고 있는 것이고, 난 또 세입자분의 보증금을 무이자 대출로 자산을 형성 중에 있다. 바로 돈에 일을 시키는 일이다. 보증금 받아서 가만히 은행이자를 두면 얼마되지도 않는다. 그러기에 실물자산에 투입해야하고 돈이 쉬게 하면 안되는것이다.

초기 투자금 일부와 2차 투자금 일부가 내 돈이지만 약 1억 도 안 되는 돈으로 만든 자산 가치는 1,2호기만으로 15억대 이상이 되었다. 추가자산은 다른 물건이 있지만 이건 담번에 얘기하겠다.

자산이라고 하면 대출을 포함한 금액이다. 세금 문제는 제외하겠지만 난 부동산을 팔 생각이 없다. 계속 보유하여 늘리는 것이 목적이기 때문이다. 만약 처분할 때는 더 좋은 물건을 사기 위한 것이다. 여기서 조금 모은 돈으로 3호기, 4호기, 5호기 등 늘리는 것은 다음 포스팅때 계속 하겠다.

5. 부동산 투자 일지 복기를 하면서

바둑기사들은 꼭 본인이 게임을 이기든 지던 복기를 한다고 한다. 그러면 어떤실수를 하였고 다음에 어떤 약점에 대비를 할 수 있을지 안다. 나도 이런 투자일지를 쓰면서 그당시 부족했던 지식이 무엇인지 미래의 내가 과거의 나로 돌아가서 그때의 선택을 해보는것이다. 그당시 그게 최선이였는지 또다른 방법이 없었는지 어찌보면 영화 인터스텔라 미래의 내가 과거의 나한테 소리치는것같은 장면이다.

이렇게 투자 복기를 해보면 분명 적은돈으로 수익률 약 1800%의 효과를 만든것이다. 다른 좋은 상품도 있었겠지만 과거의 선택에 후회는 하지 않는다. 그이후 또 많은 경험을 하고있고 또 많이 성장 할수 있었다. 앞으로도 많은 경험으로 또 한번 더 성장하려고 이렇게 투자일지를 기록한다.

그리고 나의 경험이 주변 사람들에게도 도움이 절실히 필요하면 도움을 주려고 한다. 나의 선한 영향력이 또 다른 사람들에게도 도움이 되리라 생각하고 찐전문가에 비해 부끄럽지만 이렇게 내용 공유한다.

# 해당 블로그는 부동산 및 재테크 관련으로 문의필요시 댓글주시면 답변 드리겠습니다~

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