'시간차 전세 사기’ 법으로 막는다(국민의힘 홍준석 의원 발의)

오랜만에 국회의원이 국민들을 위해서 좋은 취지의 법을 발의하여 좋은 소식을 알았다. 18일 국민의힘 홍준석 의원이 임대차법 개정안에 최근 전세사기를 근절하기 위한 내용이어서 좋은 내용이다. 임차 권리에서 불편했던 법이 이번 개정안에 있으니 한번 알아보자.

1. 기사내용(해럴드 경제)

저당권 설정 등기와 주민등록 이전 시점의 차이를 이용한 임대차 사기를 막기 위한 법안이 국회에 제출됐다.

홍석준 국민의힘 의원은 18일 임차인의 제3자에 대한 대항력 발생 시기가 주민등록을 갖춘 다음날 발생하는 제도적 허점을 악용한 임대 사기를 근절하기 위한 주택임대차 보호법 개정안을 대표 발의했다고 밝혔다.

현행 주택임대차보호법은 임차인이 주택의 인도와 주민등록의 대항 요건을 마치고 임대차 계약증서에 확정일자를 갖추면 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선해 보증금을 변제받을 권리가 있다고 규정하고 있다. 임차인의 전월세 보증금을 보호하는 조치다.

하지만 대항력이 생기는 시기와 관련해 현행법은 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 그다음날부터 제삼자에 대해 효력이 생기는 것으로 규정하고 있다.

반면 저당권설정 등의 등기는 접수한 때부터 효력이 발생하기 때문에 만약 주민등록을 마친 당일 저당권 등 다른 물권 변동과 관련된 등기접수가 이뤄지면 등기의 효력이 우선한다. 새로 입주할 임차인의 권리, 즉 보증금이 하루 차이로 보호받지 못하는 경우가 생기는 것이다.

실제 이런 제도적 한계를 이용한 임대 사기가 최근 문제가 되기도 했다. 집주인이 전월세 계약을 하고 잔금을 받은 날 바로 은행에서 대출을 받고, 해당 채무를 상환하지 않아 집이 경매로 넘어간 것이다. 이 과정에서 세입자는 계약 시 별다른 대출기록이 없는 것을 확인하고 안심했지만 집주인의 계약 직후 대출을 알 수는 없었다. 결국 보증금은 단 한 푼도 보호받지 못한 채 집을 비워야 했다.

홍 의원은 이런 문제를 해결하기 위해 임차인이 주민등록을 마친 즉시 제3자에 대해 대항력이 발생하도록 하고, 같은 날 등기가 된 저당권 등 다른 물권 변동과의 우선순위는 접수된 순위에 따르도록 했다. 즉 임대차 계약 및 잔금 납입 후 집주인이 고의로 거액의 대출을 받아 집을 넘길 시간의 허점을 최소화하는 것이다.

홍 의원은 “제도적 허점을 악용한 임대 사기로 인해 주택임대차보호법이 그 명칭에도 제 역할을 하지 못하고 임차인이 제대로 보호받지 못하는 사례가 계속 발생하고 있는 만큼 이러한 문제가 방치돼서는 안 되며 임차인 보호에 사각지대가 없도록 제도 개선이 시급하다”면서 “임차인을 실질적으로 보호하기 위한 법 개정과 함께 다른 물권 변동과의 우선순위를 확정할 수 있는 시스템을 조속히 구축해야 할 것”이라고 강조했다.


# 기사원문내용
https://news.naver.com/main/read.naver?mode=LSD&mid=sec&sid1=001&oid=016&aid=0001939304

‘시간차 전세 사기’ 법으로 막는다 [부동산360]

2. 용어 설명

임차인으로 한번 살아 봤다면 아래 해당 용어는 계약할 때 한 번은 들어 봤을 것이다. 법을 몰라도 향후 본인이 임차로 거주할 때 이사하는 집에 등기상에 어떠한 문제가 있는지 알아야 할 최소한의 법 용어이니 알아두자.

1) 대항력

대항요건을 구비한 경우에는 법률 효과를 제삼자에 대해서도 주장할 수 있다. 쉽게 계약 도중에 집주인이 바뀌어도 기존 계약기간 동안 기존 집에 살 수 있는 권리이다. 그리고 계약 만료 시 보증금을 돌려받을 수 있다.

2) 최우선 변제권

임차인의 최소한의 권리를 보장하는 권리로 소액보증금인 임차인에게 최우선 변제하는 것이다.
예로 서울지역에 월세로 보증금 3천에 50에 살 때, 집에 문제가 생겨서 경매 넘어가거나 해도 임차인의 보증금은 최우선 변제금 범위 내 속하기에 가장 먼저 변제를 해줘야 한다. 최우선 변제는 보증금 3천이 전재산일 수 있는 사람도 있기에 이러한 어려운 분들을 돕은 법이다.

3) 확정일자

전세나 월세를 계약하면 가장 먼저 하는 것이 확정일자는 받는 것이다. 대출을 받으려면 확정 일자가 없으면 대출을 해주지 않는다. 그만큼 중요하다.

4) 전입신고

전입 신고는 내가 이제 여기서 산다고 신고를 하는 것이다. 그리고 임대차 내용을 주장할 수 있는 권리이다. 전입신고를 통해서 생기게 된다. 전입신고와 와 확정일자 받는 것이 헷가릴 때는 계약하자마자 확정일자를 받는다. 그리고 잔금 시에 전입신고를 하면 된다. 왜 잔금 시기냐면 현재 거주하고 있는 집이 임차를 하면 주소를 빼버리면 기존 살던 집이 대항력이 없어지기에 본인 이사하는 날 하면 된다.

3. 문제가 된 법 내용 개정

효력 발생이 생기면 다음날 0시부터 발생하게 된다. 기존에 전세 사기의 내용이 대항력이 발생하기 전에 시간차를 이용하여 사기를 치는 방법이었다. 이런 시간차 사기를 방지하고자 이번에 임대차 개정을 하는 것이다.

법이 개정 전에 계약서상에 현재는 특약을 사용하여 방지할 수 있다. 주로 사용하는 문구가 있다.

"인대인은 임차인의 전입신고 다음날까지 현 등기부등본의 모든 권리 사항을 유지한다. 이를 위반할 경우 보증금을 전액 임차인에게 반환하고 계약은 무효로 한다.

법이 개정되면 이런 문구도 필요 없이 당연히 되는 문제이기에 이번 기회가 제대로 정리되면 좋을 것 같다. 국민이 피해를 보는 법 개정을 빨리 해주는 것은 좋은 의도이다.

이제 정권이 바뀌면 어떻게 될지는 모르겠지만 말도 안 되는 임대차 3 법을 손볼 시점이 된 것 같다. 시장경제에 맡기고 임대인들끼리 경쟁하여 임차인들의 삶의 질이 높아질 수 있게 시장경제 질서에 맞게 개정 되는것이 바램이다.

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