본문 바로가기
부동산

부의 양극화 심화 (송도 자이더스타)

by Hman 2022. 2. 8.
반응형

최근에 뉴스 기사들을 보면 부동산이 하락시장이라는 말이 많다. 그러면서 각 언론마다 공포 분위기가 조성되고 있다. 실제로 현장에 나가봐도 거래가 잘되지 않는다. 집주인도 집값이 많이 올라서 팔고 싶지만 양도세 때문에 팔지 못한다. 매수대기자도 집을 사고 싶어도 대출이 나오지 않는다. 거의 부동산 시장이 정지상태 이다. 그러기에 하락이라는 말이 나온다. 이런 시기에도 부의 양극화는 더 벌어지고 있다. 왜 그런지 알아보자.

 

 

 

1. 송도 신규아파트  미분양 기사

 최근 입지좋은 송도의 신축 아파트가 미분양이 났다는 기사가 많이 나왔다.  

# 기사원문 (https://www.news1.kr/articles/?4577451) 

 

'9억대' 송도 아파트 미계약…"1.8억 부담에 계약포기"

사실 앞에 겸손한 민영 종합 뉴스통신사 뉴스1

www.news1.kr

 

인천 송도국제도시 분양시장에 미계약 사태가 발생하는 등 청약 열기가 시들한 모습이다. 인근 업계에선 해당 아파트에 한정된 일시적 현상으로 보지만, 향후 비슷한 사례가 이어질 것이란 관측도 나온다.

8일 부동산업계에 따르면 GS건설이 공급한 '송도 자이 더 스타'는 지난해 11월 1순위 청약에서 평균 13대 1의 경쟁률을 기록했지만 당첨자의 35% 수준인 약 530가구가 미계약 됐다. 10년간 재당첨 기회가 제한되는데도 계약을 포기하는 사례가 속출했다.

예비 당첨자를 대상으로 추가계약까지 진행했지만 결국 84가구는 입주자를 찾지 못해 무순위 청약(줍줍)이 진행됐다. 7일 만난 송도의 A 중개사는 "계획 없이 청약에 달려든 사람들이 많았고, 계약을 포기한 사람들 대부분은 자금 마련에 부담을 느낀 젊은 층으로 알고 있다"라고 말했다.

제일 많은 타입이 배정된 분양가 9억2730만원을 기준으로 하면 계약 뒤 한 달 안에 약 1억 8000만 원(20%)을 마련해야 하는데, '일단 당첨되고 생각해보자'는 마음으로 넣었다가 자금 마련에 실패해 포기한 사례가 많았다는 설명이다.

B 중개사는 "'설마 되겠어'라는 생각에 넣었다가 덜컥 당첨됐는데 계약금 약 2억원을 마련하지 못해 포기하는 사람이 많았다"며 "줍줍에 참여한 사람들은 자금이 있는 사람들이라 분양은 무리 없이 마무리될 것으로 보인다"라고 했다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "높은 분양가에 대한 우려, 공급과잉에 대한 우려, 분위기에 편승해 청약했다가 변심한 경우 등 다양한 사례가 있을 수 있지만 미계약이나 미분양 사례는 지난해보다 증가하는 경향을 보인다"라고 설명했다.

이번 송도 자이 더 스타의 무순위 청약에는 765명이 몰려 평균 경쟁률 9대 1을 기록했다. 다만 계약 자체가 완판될지는 지켜봐야 한다는 이야기가 나온다. 실제 계약 체결까지 완전히 이뤄지지 않는다면 추가 무순위 공고가 이뤄질 수 있다.

송도 지역 자체에 대해서 C 중개사는 "지금은 시장 상황상 거래가 활발하지 않지만 향후 전망은 절대 비관적이지 않다"고 했고, D 중개사는 "서울 주요 지역 접근성은 크게 중요하지 않고, 인프라를 다 갖춘 자족 도시인만큼 전망도 밝다"라고 했다.

부동산 전문가들도 인천 안에서 송도의 선호도가 높고 잠재력도 갖추고 있지만 이미 부동산 가격이 높아져 있고 향후 송도를 포함한 인천에 공급이 많이 늘어나는 점을 짚고 있다.

부동산R114에 따르면 올해 인천에서 총 3만 7907가구가 입주하는 것으로 집계됐다. 이는 지난해 1만 9258가구 대비 2배가량 많은 물량이다.

서구가 1만9606가구로 절반 이상을 차지하고 송도가 있는 연수구는 752가구다. 지난해 입주 물량이 228가구로 2020년(8048가구) 대비 약 97%가 줄었던 연수구 물량은 다시 3배가량 늘었다. 연수구는 이미 지난 10년간 4만 4237가구가 입주를 마쳤다.

 

 

 

2. 송도 자이더스타 입지

송도는 누구나 한번은 들어봤어 것이다. 인천공할 갈때 멋진 아파트가 보일텐데 그곳이 송동이다. 송도에 매수해둔 물건이 있어서 애들과 종종 가는데 진짜 송도는 한국이 아니고 외국에 있는 그런 기분이 든다. 아마 여기에서 사는 사람들은 다른 곳에 못 간다는 말이 있다. 서울과의 거리 때문에 꺼리는 사람도 많지만 송도는 쾌적하고 인프라가 너무 잘되어 있는 것이다. 

 

송도는 일반 근로자도 많지만 자영자나 중소기업 사장님들이 많이 산다. 그래서 소비지수나 씀씀이들이 다르다. 대부분 영어 유치원을 보내고 외제차 비율이 아주높다. 또 주변 물가도 비싸다. 빵집도 파리바케트 이런것 보다 개인 빵집들이 많은데 식빵하나에 5천원씩 하는데 빵집에 사람이 그렇게 많다. 그만큼 주변 인천지역의 최고로 살기 좋은곳이라는 곳이다. 최근에는 전지현이 애들 국제학교 보낸다고 왔다고 한다. 그만큼 자체 수요도 좋고 점점 좋아질 지역이다. 아마 서쪽에서 가장 좋은 입지일 것이다.  

 

 

 

 

 

 

 

3. 분양가 및 주변 시세

분양가는 118A기준 35평이 분양가가 9.5억이다. 아파트 분양에서 9억이상이면 중도금 대출을 받을 수 없다. 그래서 이 단지는 총 공급물량의 35%인 530가구에서 미계약분이 발생했고, 예비 당첨자 대상 추가 계약까지 진행했다. 84가구가 지난 3일 진행한 무순위 청약에서 이 단지는 9대 1의 경쟁률을 기록했다. 

 

 

 

 

 

 

 

 

4. 미분양 사태이후 무순위 청약의 완판

초반에 분양했을때는 분명 청약 후 취소는 상당히 많은 페널티를 받는다. 5년 동안 청약을 못할 수 있다. 그런데 왜 청약을 했을까. 아마 혹시나 하는 마음에 했고 또 붙으면 어떻게는 돈을 구해보겠다고 했을 것인데 계약금도 20%이고, 중도금 대출이 나오지 않는다고 하니 아마 겁이 나서 포기했을 것이다. 또 중도금은 어떻게는 버텨도 마지막 잔금 때 15억이 넘으면 현기준으로 잔금 대출을 받을 수 없다. 만약 계약금만 가지고 있는 사람이었다면 입주 시 15억 넘을 시 현금 15억을 넣어야 한다. 대출 없이 15억을 현금 넣는 일반 사람들은 많지 않을 것이다.  

 

그런데 무순위 청약에서는 경쟁률 9대 1로 나왔다. 그만큼 현금이 많은 사람은 가지고 갔다는것이다. 현재 대장 아파트와 차이가 2억 5천 정도 차이가 있다. 메인은 아니지만 그래도 비슷한 위치의 신축은 가격이 따라가는 경향이 있다. 그래도 완공이 24년이기에 2년 동안 또 시세 상승만큼 올라가는 것이다. 

 

예전 같으면 대출을 받을 수 있기에 돈이 많던 적던 나중에 잔금대출을 받을 수 있어서 맞벌이나 고소득 집이면 이런 집을 충분히 살 수가 있었다. 이제는 현금부자들만 집을 살 수가 있다. 과거에 '19년에입장 갔어도 송도 아파트 대장이 6억대에 살 수 있었는데, 이제는 15억을 향해가고 있다. 그러면 그 당시는 대출을 70%까지 해주고 샀고, 지금은 대출이 규제지역이라서 30% 나오니 살 수가 없다. 

 

 

 

5. 인위적인 하락기 시장

 

# 거래량 최저 기사원문

https://www.mk.co.kr/news/realestate/view/2022/02/101851/

 

역대급 거래절벽…12월 주택거래량 13년만에 최저

서울 아파트 거래량는 지난해 절반으로 뚝

www.mk.co.kr

 

 

13년 만에 거래량 최저치는 아마도 대출규제라는 강력한 원인인 것이다. 그리고 그중에 15억 이상은 계속 신고가를 쓰고 있고 대부분 15억 미만 아파트 대출을 써야 하는 아파트는 하락을 맞는 것이다. 한번씪 집값이 떨어졌다고 기사가 나오는 것은 그분은 들은 비과세나 세금 기간 때문에 어쩔 수 없이 파는 물건일 것이다. 그럴 때 그게 하락의 신호라고 하는 것이다.

 

진짜 하락의 신호가 나오면 전체 가구들이 막 호가를 낮추어서 나온다. 하지만 지금 시장은 거래가 없는데 일부 특수물건들이 거래되면 그것을 하락이라도 한다. 진정한 하락을 보면 이런 말을 못 할 것이다. 진짜 하락기가 오면 가장 많이 오는 강남이 5억 이상씩 떨어진다. 

 

지금 시장은 하락기는 맞다 거래가 없으니, 그런데 그 하락은 대출규제라는 임시적인 조치라는 것이다. 아직 3기 신도시 토지보상도 제대로 되는 게 없다. 그런데 언론에서는 사전청약만 외치고 있다. 서울대 들어갈 수 있는 입학증은 주는데 , 서울대에 언제 들어갈지 모르는 그런 희망고문이다. 그러다가 다른 학교 걸쳐서 합격하면 바로 서울대 입학 취소가 되는 것이다. 현실이 이렇다. 사전청약에 달콤한 희망고문을 주면서 집은 사지 말라고 하고, 또 대출은 전혀 해주지 않는다. 

 

앞으로 부동산 시장은 각자도생을 해야 한다. 정부 말만 들어선 또 '24,25년이 되어서 3시 신도시 입주가 늦어지면 그때 되서 누굴 탓할 것이다. 이미 30번넘께 속았지 않는가? 무주택자들은 꼭 임대인들의 임차보증금, 월세를 올려주지 말고 본인이 살 수 있는 무리하지 않는 선에서 사길 바란다. 곧 하반기가 되면 임대차 3 법의 계약갱신권 만료가 다가온다. 하반기가 되면 곡소리가 날 수 있다. 환경은 바뀐 게 없다. 공급량은 없고, 수요는 많고, 전세물건은 없다. 답은 이미 알 것이다. 

 

이번 기사의 내용은 앞으로의 정책으로는 부의 양극화는 더욱 심해질 것이고 무주택자의 박탈감은 더욱 심해질 것이다. 

 

 

# 해당 블로그는 부동산 및 재테크 채널으로 개인적인 문의나 상담은 댓글주시면 답변 드리겠습니다.

# 공감과 댓글,구독은 저에게 큰힘이 되고 있습니다. *^^*

 

 

반응형

댓글