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부동산

부동산 하락신호 데이터 검증 (상계주공 6.5억에 아파트 구해요)

by Hman 2022. 3. 3.
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내가 자주 보는 부동산 전문채널 얼음공장 채널이 나의 부동산 관점과 맞아서 자주 본다. 나도 최근에 거래 가격이 이상한 부분들이 있어서 몇 가지 체크하였다. 역시나 데이터의 왜곡이 있을 수 있어서 이 부분 실구매자들이 피해를 안 보게 내용 공유한다.

 

 

 

1. 국토부 실거래가 공개시스템

 해당시스템은 국토부에서 만든 시스템이고 일반 아파트실거래나 호갱노노에서보면 가격만 확인할수 있는데 여기서는 상세히 중개거래 유형까지 확인 할수 있어서 좋다. 중개거래인지, 직거래인지 알 수 있다. 

 

https://rt.molit.go.kr/

 

국토교통부 실거래가 공개시스템

 

rt.molit.go.kr

 

2. 부동산 직거래 VS 부동산 중개거래

 

 직거래와 중개거래의 차이를 알아보자. 아파트 거래시 공인중개사를 거쳐서 거래하는 경우가 대부분 일반적이다. 하지만 최근에 아파트값이 너무 올라서 중개 수수료를 낮추려고 한다. 지인간 거래라든지 서로의 합으로 종종 하는 경우가 있다. 하지만 난 직거래는 비추천한다. 중개수수료는 중개거래시 사고까지 중개사가 맡아서 하지만 직거래는 본인이 다하고 본인이 책임져야한다.   

 

 

 

아래 표를 보면 서울 중위값 아파트값12억에 대한 중개거래비용은 상한 요율이 0.6%이다. 12억이라는 금액의 0.6%면 720만 원이 된다. 그러면 양쪽에 각각 720만 원을 절약할 수 있다. 이렇게 서로의 중개비를 낮추려고 종종 하는 경우가 있다.

 

하지만 중개 수수료는 신분증 진위여부, 잔금요정, 세입자 이사 일정 조정 등 해주는데 이게 한 개라도 맞지 않으면 바로 사고가 난다. 난 중개사분들의 수수료가 아깝지 않다. 예로 상햔요율을 더주고도 잘 거래하고 나중에 좋은 물건을 받았다. 예전에 7백만 원짜리 수수료를 천만 원도 준 적이 있다. 그리고 바로 다음에 급매 물건이 바로 나한테 1순위로 연락 오는 것이다. 그급매로 잡은 물건이 시세보다 싸게 사서 이미 몇억을 이익을 보았다. 3백만원 투자가 몇억 이상을 만들어 돌아온다. 투자한 만큼 돌아오는 것이다.

 

중개사분도 거래하는 사람이다. 사람과의 관계에서는 주변의 사람들을 자기편으로 만드는것이 중요한데 일단 배풀어야지 내가 도움을 받을수 있다. 어떻게든 자기이익은 챙이고 주변에 괴롭히려고 하는사람들보면  그사람의 인격이 보인다.  부동산에 가보면 몇만원 중개수수료 깎으려고 난리 치는 사람들 있는데 분명 그분은 그건이 마지막일것이다. 다음기회는 없을것이다. 

 

 

3. 국토부 실거래가격의 의미

 

 아래 데이터를 보면 상계주공 19단지의 내용이다. 상계주공은 도봉구 창동의 대장 아파트이다. 물론 예전 아파트이지만 재건축에 대한 기대로 가격이 높다. 그리고 북한산 아이파크도 같이 대장으로 보고 있다. 

 

 

 

 

상계주공의 거래 가격을 살펴보면 12월중 이상한 점을 내용을 볼 수 있다. 직거래 내용이 6.5억에 거래된 것이다.  또 북한산 아이파크 10.8억에 시세보다 낮게 거래된 내용도 직거래이다. 그러면 이런 거래는 대부분 가족 간 증여거래이거나, 지인간 매매로 본다. 

 

그런데 언론에서는 이런 거래유형이 뉴스에서는 하락의 신호라고 내용도 있다. 이런부분이 바로 데이터의 왜곡이 생긴다. 이런 데이터를 빼고 수집할 것인지 하락의 신호로 보는 것인지는 본인이 판단할 필요가 있다. 이런 데이터의 확인이 꼭 필요하다.   

 

 

# 부동산 유튜버 얼음공장 영상 

https://youtu.be/VXHAaYnXQ_Y

 

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