부동산 민심 올라탄 윤당선인 규제완화·공급확대 통해 집값 잡나

오늘 새벽 20대 대선 결과 윤석열 당선인이 차기 대통령으로 확정되었다. 나도 새벽 3시까지 이것을 보고 있었고 머릿속으로 많은 생각이 있었다. 부동산 규제를 풀게 되었을 때 어떤 결과가 일어날지 내가 어떻게 대응해야는지 머리가 많이 복잡했다. 하지만 규제 보단 완화라는 부분에 투자자로서는 부담이 덜하다. 내가 머릿속으로 생각하는 것이 오늘 뉴스를 보자마자 벌써부터 부동산 관련 완화 대책에 대해서 나오고 있다. 해당 내용 알아보자.

 

1. 기사 원문 내용(아이뉴스24)

[윤석열 시대] 부동산 민심 올라탄 尹, 규제완화·공급 확대 통해 집값 잡나

 윤석열 대통령 당선인은 문재인 정부 시절 아파트 가격 급등으로 격화된 부동산 민심을 등에 업고 가장 먼저 부동산 정책 대수술에 돌입할 전망이다. 윤 당선인은 현 정부와 달리 부동산 규제를 대폭 완화하고 주택공급을 통해 집값을 잡겠다는 계획이다.

 

10일 국민의 힘의 정책공약집에 따르면 윤석열 정부의 부동산 정책 목표는 5년간 250만 호 이상의 주택을 공급하는 것이다. 이 가운데 수도권에만 130만 호에서 최대 150만 호까지 공급한다. 특히 민간주도 공급으로만 200만 호 이상을 소화할 계획으로 민간개발이 주를 이룰 전망이다.

 

구체적으로 ▲재건축·재개발 47만 호(수도권 31만 호) ▲도심·역세권 복합개발 20만 호(수도권 13만 호) ▲국공유지 및 차량기지 복합개발 18만 호(수도권 14만 호) ▲소규모 정비사업 10만 호(수도권 7만 호) ▲공공택지 142만 호(수도권 74만 호) 등이다.

 

아울러 청년층을 위한 청년 원가 주택으로 30만 가구를 공급한다. 청년 원가 주택은 분양가의 20%를 내고, 나머지 80%는 장기 원리금 상환 방식으로 매입하는 형태의 주택이다. 5년 이상 거주한 뒤 집을 매각하면 국가가 매입하는데, 매매차익의 최대 70%를 되돌려준다.

 

청년과 신혼부부를 위한 반값 주택인 '역세권 첫 집'도 20만 가구를 공급한다. 민간 재개발·재건축 사업의 용적률을 상향해 준 뒤 늘어난 용적률(200%)의 절반을 공공분양주택으로 기부채납 받아 일부를 충당하고, 나머지는 국공유지를 활용한다는 설명이다.

 

윤 당선인은 이를 위해 정비사업 규제를 대폭 완화한다. 윤 당선인은 선거 전 TV토론에서 "내 집이든, 전셋집이든 일단 집을 구하는 데 걸림돌이 되는 제도들을 없애야 할 것 같다"라고 강조한 바 있다. 대표적으로 ▲정비사업·대출 규제 완화 ▲부동산 세제 완화 ▲임대차 보호법 3 법 개정 등이 추진된다.

 

윤 당선인은 공급 확대를 위해서는 민간주도의 개발이 불가피한 만큼 사업성을 높이기 위한 규제 완화가 선행돼야 한다고 본다. 재건축 사업 추진을 위해서는 정비 기본계획 수립 이후 안전진단을 받아야 한다. 그동안 재건축 안전진단 기준이 높다 보니 재건축의 진척이 쉽게 이뤄지지 않았다.

 

윤 당선인은 정밀 안전진단을 면제하고 구조안전성 가중치 비중을 낮춰 사업을 독려한다. 또, 재건축 초과이익 환수제도를 통해 거둬들이는 부담금도 완화한다. 윤 당선인 측은 이 같은 규제 완화로 인해 서울을 비롯한 주요 도심에서 최대 47만 호까지 공급할 수 있다고 판단하고 있다.

 

윤 당선인은 정밀안전진단을 면제하고 구조안전성 가중치 비중을 낮춰 사업을 독려한다. 또, 재건축초과이익환수제도를 통해 거둬들이는 부담금도 완화한다. 윤 당선인 측은 이같은 규제 완화로 인해 서울을 비롯한 주요 도심에서 최대 47만호까지 공급할 수 있다고 판단하고 있다.

 

윤 당선인은 대출규제 완화 작업을 검토할 것으로 보인다. 부동산 정책은 금융정책이 뒷받침되지 않으면 무용지물이 된다. 최초 주택구입자에게 주택담보대출비율(LTV)을 80%까지 완화해 먼저 실수요자 중심으로 규제를 완화한다. 다만 가계대출 확대, 미국 금리 인상 등으로 쉽지 않을 것으로 보인다.

 

여기에 부동산 세제도 대대적인 개편이 이뤄질 전망이다. 현 정부에서 양도소득세가 지나치게 높다 보니 다주택자들이 주택을 보유하고 오히려 증여 등 부작용만 속출했다는 것이 윤 당선인의 판단이다. 이에 종합부동산세와 재산세를 통합하고 1 주택자에 대한 세율을 현 정부 이전 수준으로 대폭 완화된다.

 

양도소득세를 최대 90%까지 단계적으로 감면하고 다주택자는 양도세 절반을 감면하기로 했다. 생애 첫 주택 구입자의 취득세를 면제하거나 1%로 낮추고, 1 주택자에게는 보유세를 깎아주겠다는 내용의 공약은 선호도가 높았다. 임대차 3 법(전월세 신고제·전월세 상한제·계약갱신청구권제)도 재검토된다.

 

김효선 NH농협은행 부동산 수석위원은 "주택 수급을 시장경제에 맡겨도 안심할 수 있는 정책적 보완책 마련과 정부와 국민의 신뢰 회복이 선행돼야 한다"며 "국민들이 주거문제로 고통받지 않고 정책 시그널을 온전하게 받아들일 수 있도록 부동산 TF를 가동해 일관성 있는 제도화가 필요하다"라고 말했다.

 

# 원문기사 내용

https://www.inews24.com/view/1458918

[윤석열 시대] 부동산 민심 올라탄 尹, 규제완화·공급확대 통해 집값 잡나

 

 

 

2. 기사 원문(이코노미스트)

LTV 대출규제, 윤석열의 수술대에 오른다…DSR까지 풀릴까

LTV 통한 대출 규제 공약…DSR 완화까지 이어질까  

 

10일 금융업계는 윤 당선인이 공약으로 내세운 주택담보인정비율(LTV) 완화를 위해 어떤 실효성 있는 규제 완화 카드를 내놓을지 주목하고 있다. 부동산 가격 상승과 대출 규제로 ‘내 집 마련’ 이 어려워진 상황에서 윤 당선인은 LTV를 올려 대출 문턱을 낮추겠다는 방침을 밝혔다. LTV는 자산 가치 비율로 대출을 심사한다. 이 비율이 높을수록 대출액은 커진다.  
 
윤 당선인은 우선 지역과 상관없이 LTV를 70%로 단일화하겠다고 밝혔다. 현재 정부의 부동산 정책에 따라 서울과 수도권 대부분은 LTV의 40~50%까지만 대출을 받을 수 있다. 지방 등 비규제 지역만 70% 수준이다. 이러한 규제 수준을 동일하게 맞춰 서울과 수도권에 사는 사람들의 대출 한도를 높이겠다는 방침이다. 또 윤 당선인은 지난달 11일 신년 기자회견에서 “‘첫 주택 장만’이나 ‘청년 주택’은 대출 규제를 대폭 풀어 LTV를 80%까지 풀어도 문제가 없다고 생각한다”며 맞춤형 대출 혜택도 약속했다.   

 

다만 LTV를 상향 조정한다고 해도 총부채 원리금 상환비율(DSR)이 남아있다. DSR은 담보가 아닌 차주의 상환능력을 심사한다. 윤 당선인은 이를 해결할 방법으로 “청년 주택을 수도권, 서울 대신 신도시 GTX 있는 데다 짓겠다”며 “이렇게 하면 (원리금이) 월 100만 원 정도로 계산된다”라고 말했다. 원리금 상환 금액을 낮추면 LTV 조정의 실효성이 보장될 수 있다는 설명이다.  
 
하지만 DSR 40%는 지역과 차주를 가리지 않고 올해 7월부터 1억 원 초과 대출부터 적용된다. 현재는 2억 원부터 규제 대상이다. 그만큼 DSR 규제 변경 없이는 저소득자에 돌아갈 절대적 대출액은 부족할 수밖에 없다.
 
또 금융위는 올해 각 은행에 가계대출 증가율을 4~5%에 맞출 것을 요구했다. 지난해(5~6%) 보다 규제 강도가 높아졌다. 시중은행들이 지난해 하반기 들어 대출 증가율을 맞추기 위해 주담대, 신용대출 등 상품 판매를 중단한 바 있다. 올해 더 세진 규제에 따르기 위해 이전보다 대출 심사 등을 강화해 당국 권고를 따를 가능성이 높다. 결국 대출 공약을 실현하기 위해서는 전반적으로 규제 변경이 불가피한 상황이다.    

 

# 기사 원문

https://economist.co.kr/2022/03/10/finance/bank/20220310163010224.html

LTV 대출규제, 윤석열의 수술대에 오른다…DSR까지 풀릴까

 

3. 새로운 정부의 부동산 정책 기대 의견

부동산 시장의 상승을 막겠다고 약 30번의 정책으로 부동산 시장을 억제로 개입하다 보니 개판으로 만들었다. 임시 대책에 땜질 대책, 대책, 대책 결국은 부동산 집값은 잡지 못했다. 그 결과 이번 정권교체의 큰 사유가 된 것이다. 

 

이재명 정부는 문재인 정부와 동일하게 규제를 외쳤고 공공 임대 확대, 윤석열 규제완화 민간의 수요와 공급을 유도하였다. 둘 다 공급을 하겠다고 하였지만 공공과 민간의 차이였다. 

 

현재 서울 부동산 시장은 거래가 절벽이다.  서민들이 주로 이용하는 주택은 15억 미만 주택은 대출이 중요하다. 억지로 거래량을 막은 것은 곧 부작용이 터질 것이다. 정부가 바뀌어서 대출을 풀어 준다고 하면 또 부동산 시장이 폭등한다고 사람들이 걱정하고 있다.

하지만 이것은 비정상에서 정상으로 돌아가는 과정 이이다. 일시적으로 주택거래를 많이 하여 억눌린 주거 이전의 자유를 풀어주어야 한다. 그리고 그 과정에서 일부 주택이 상승할 수도 있다. 하지만 다시 수요와 공급의 영향으로 자연스레 집값이 잡혀는 것을 유도해야 한다. 시장 자정 작용에 의해 아파트 값이 정해 저야 한다. 

 

지금까지 무조건적인 집값 상승을 억제한다고 노후화되어있는 아파트까지 규제의 대상으로 보니 결국은 공급이 부족한 현상이 되었다. 새로운 정부가 되었다고 곧바로 집값을 잡기는 어렵다. 비정상적인 부분을 정상화하면서 일어나는 현상을 받아들이면 또 시장에 대응하는 현명한 우리가 되어가 할 것이다.  

 

 

 

# 참고영상(신사임당 채널의 김재경 소장 인터뷰내용)

https://youtu.be/fG6e0ZHPtMk