본문 바로가기
부동산

부린이를 위한 돈버는 부동산 지도공개 #1(feat.수도권)

by Hman 2021. 5. 2.
반응형


요즘 젊은사람들이 부동산이 폭등하는것을 보면서 너도나도 부동산에 관심이 많다. 내주변에 도 처음접하는 사람들이 어떤걸 사면 되냐고 나한테 자주 묻곤한다. 그때 내가 이야기해준다. 그렇게 남이 추천해주는거사면 사기당하기 쉽다고 본인이 판단 할수 있고 기준을 만들때까지 공부하라고 먼저한다. 그리고 공부할수있게 부동산 기본도서 책들을 소개해준다. 누군가 찍어주는 물건을 사서 우연히 올랐다고 하면 그다음은 어떻게 할껀가 그때서 또 찍어달라고 할껀가?그런데 대부분의 사람들이 그렇게 행동한다.

공부없이 쉽게 들어가는시장은 무조건 언젠간 크게당하고 만다. 내가코인으로 돈날린거나 마찬가지다. 그래서 나는내가 공부하고 내가 살물건들은 항상 지도보고 임장가고 나만으 기준을 갖는다. 그러면 잘못되어도 남탓안해도 되고 나의 과실이고 그게 경험일것이다.

이런착오를 조금이라도 덜가지라고 해당글 소개한다. 그럼 부동산으로 돈버는 원리를 알수있을것이다. 본물건은 내가 가지고 있는물건이 아니다.내가 살려고 했던물건들인데 다른거산다고 찜해둔물건들이고 나의 관심리스트였다. 역시나 예상한대로 매매가가 많이 올라있어서 예상 투자결과가 좋기에 해당물건 포스팅한다. 지금이물건 사라는건 아니기에 오해없길 바란다.

부동산의 대상을 고를때 전국의 흐름 기준이 있다. 그건 포스팅글중에 KB부동산의 시계열을 보면 현재 어디가 핫한지역인지알수있다. 여기지역을 고른이유는 일단 임장해본곳이고 최근 신축이 많이 들어오는지역으로 앞으로의 바뀔동네를 모습을상상해본다.


 

기흥역 역세권 신축단지

 

 

 

여기는 분당선이 지나가는 죽전밑에서 지역중 신축이 가장많은곳 기흥역이다. 기흥역은 주변의 신축은 주변 구축들중 새로 생일 아파트 단지와 기흥역 AK가있다. 신갈역에도 신축포스코 더샵프라임뷰가 있지만 주변에는 신축이 거의없다. 그럼 신규 수요는 신축위주의 아파트 역세권 근처로 모일수밖에없다.

 

 

 

좀더자세히보면 기흥역주변 전부 신축으로 푸르지오, 더샵,힐스테이트, 롯데캐슬이 있다. 딱봐도 메이저 아파트들이 저렇게 있는건 당연히 좋은 입지라는것이다. 대기업건설사는 절대로 입지분석시 수요가 없는곳은 짓지않는다. 그런데 여러건설사가 모인다는것은 입지빨이 좋다는얘기다. 여긴 분당선말고도 바로옆 경부고속도로로 광역버스도많아서 서울출퇴근하는사람이 많다.

내가 17년도 볼때만 해도 기흥역 주변의 분양권은 5천만원 수준이였다. 그때만해도 주변사람들이 비싸다고 그리고 신갈오거리는 유흥가나 모텔이 많다고 가길 왜사냐고 했다. 하지만 나는 오를꺼라는 확신이 있었다. 교통과 신축이 만나면 시너지가 어마하다.그건 매매 상승기가 되면 폭팔적으로 증폭된다. 신분당선이 운행될때 용인 수지구는 그때도 아직 저렴한 아파트들이 많았다. 무조건 오르는게 아니라 오를 시기가 있는것이니 오를 물건을 저렴할때 사면 되는것이 핵심이다.

 

 

 

 

 

 

지금 보통 국평볼때 84m²(구33평)기준으로 본다. 현재실거래가가 10 억을 넘은것이다. 내가 임장가고 부동산가서 가격물어볼때만 해도 5억대였다. 이미 결과론적으로 보면 오른것이지만 부동산시장이 계속 규제가 있는상황에 쉽게 살수있을까? 본인의 기준이 없다면 어려울수있다.

기흥역 역세권 준신축

 

 

기흥역 신축아파트를 보다보면 옆에있는 준신축중에 또 숨어있는 보물이 있다.
바로 기흥역 롯데캐슬스카이다. 이게 왜보물이냐하면 기흥역 신축이 가격이 막오를때 이게 아직 오르지 않았다. 그런데 그당시 매매가 3억3천이면 전세가 2억8천~3억 이래서 실투자금 5천만 있어도 살수있는 집이였다. 1억만 있었음 갭투자로 2채를 살수있는 돈이다. 

난 여기가 기흥역도 가깝고 주상복합에 초등학교도 앞에있고, 지하에 롯데마트까지 그리고 가장중요한 기흥역과의 거리가 도보로 10분대였다. 그럼 가격이 오를시기가 되면 신축역세권이 먼저 오르고 나면 그다음 역세권 준신축지로 가격이 메꾸기가 시작된다. 18년도 기흥역 신축이 가격이 뛰고나면 그다음 준신축이 시간차로 바로오른다. 그결과 18년 하반기쯤 4억이 1억가까이 올라서 5억 정도에 거래되었다. 아래 그래프를 2개의 그래프를 비교해서 보면 알수 있을 것이다. 힐스테이트가 신축이고, 아래가 준신축이다. 이게 바로 갭메우기이다. 신축이 오를때, 주변 준신축을 사면 바로 바로 이게 돈버는 기술이다. 

 

 

<기흥역 신축단지>

 

<기흥역 준신축단지>

 

 

 

또이런 케이스를 이용하면 또응용할수 있는 물건들이 있다. 기흥역에서 조금떨어져있짐나 롯데 대단지를 건축중이다.

그럼또 기흥역의 신축 가격을 따라 가격차이는 있겠지만 이물건도 시간이 지나면 자연스럽게 올라가는것이다. 

이제 왼쪽의 신흥덕롯데캐슬레이시티를 보자.기흥역과의 거리가 1.3킬로이기에 사일 도보로 이용하긴 어려운거리다. 그리고 바로옆고속도로가 있어 소음도있고 단 롯데라는 대단지가 메리트다. 위치는 위에 롯데캐슬 스카이보다 못하지만 대단지다. 그당시 분양권 피가 천만원대였다. 어떤건 마이너스도 있었다. 하지만 지금가격을 보자. 19년입주이기에 18년쯤은 4억후반대였다 .그러나 지금은 두배인 8억대이다. 엄청난 폭등이다. 이건 이물건이 좋아서 오른것보단 전체 부동산 시장이 너무 오른시점이기에 오른것이다. 

 

 

 

돈버는 기술 요약


그럼 내가 돈을벌려면 어떻게 해야할까? 상승이 시작되면 제일비싼아파트 근처로 가격이 퍼져나가는것을 볼수있다. 가격상승에 시간차이가 있다. 그건 시장의 전체 매매시장흐름이 연계있다. 시장이 상승장이면 이시간차는 별로없이 바로 적용되는것이다. 꼭 불이 나면 옆으로 퍼져나가는 거와 같은 거다. 그러니 옆집에 불이났다 이러면 그주변에서 다음 대장아파트를 찾아서 매수하고 기다리면 가격 상승의 효과를 받을수있을것이다. 이건 부동산의 원리이다. 이걸 전문가들은 갭메우기라고 한다. 이걸 알고있으면 주변 부동산 잘살펴보면 아직도 숨은 보물이 많다는것을 알것이다.

그래서 나는 네이버 부동산,다음지도 자주보고 또 보물을찾는다. 보물지도에는 숨은 보물이 너무많다. 내가 다사면 부자되겠지만 나도 자금에 한계가있기에 이렇게 리스트하면서 계속 정보업데이트중이다. 그러다가 주변에 집때문에 고생하는사람있으면 안타까워 한번씩 상담했다.지도를 많이보다보면 지역 교통편 아파트시세까지 대부분 기억하게 된다. 그러니 상담하는 사람들의 직장위치등을 고려해서 집을 매수할 지역과 아파트를 알려주었다. 그결과 그분들도 집도얻고 자산상승도 많이 되어 가족과 행복하게 살고있다.

내가못산다고 아까워하지말고 주변에 투자자말고 실거주가 절실히 필요한사람들한테 안내해주고 좋은 소리들으면 그걸로 만족하다. 내주변사람들이 나의 영향력으로 항상 행복했음 좋겠다. 경제 유튜브 140만 구독자의 신사임당채널에 매주 목요일 부동산 상담을하는데 거기서도 집으로 어려운사람 도와줄때 만족 스러워한다. 내가 얻고자하는 만족이 이런 기분일것이다. 나도 경제적자유를 이뤄야하고,나의 선한영향력이 주변사람들에게도 좋은결과를 주고싶다. 항상 좋은건을 남에게 배풀때 나또한 행복하다. 앞으로도 계속 이런 선한영향력을 주는 사람이 되고싶다.

 

 

반응형

댓글136

    이전 댓글 더보기
  • 유일B 2021.05.04 05:50 신고

    역시
    부동산은 어느시대에서나 진리인거 같습니다!
    감사합니다! 자주 왕래하도록 하겠습니다
    답글

  • 진정한TV 2021.05.04 08:41 신고

    구독 합니다.소통해요.우리
    답글

  • 빠마저씨 2021.05.04 09:29 신고

    액수가 커서 그런가 부동산은 무서워요. 그래도 제일 안정적이긴 한데 말이지요 ^^
    답글

  • 경험의영역 2021.05.04 12:06 신고

    그림에 떡들이네요 ㅠ
    답글

  • 태겸 2021.05.04 12:29 신고

    맞구독왓어요 ㅎ
    답글

  • RunKing 2021.05.04 17:09 신고

    조만간 안정화되겠죠??
    답글

    • Hman 2021.05.09 13:56 신고

      정부의 현기라면 안정화는 어려울것같애요 소강상태일뿐이지만 신고가는계속 터지고있네요.댓글감사합니다.^^

  • 떠혬 2021.05.04 17:38 신고

    포스팅 잘보고가요 ^^
    답글

  • 레벨업 2021.05.05 15:51 신고

    기흥역 역세권.... 앞으로 더 열심히 봐야겟어요^^
    답글

  • 라보케이 2021.05.06 11:16 신고

    우와..포스팅 잘 보고 가용 ㅠㅠㅠ 부린이... 되고싶다..
    답글

  • 최호수 2021.05.07 09:03 신고

    앗 이쪽 많이 올랐죠~ 좋은 포스팅 감사해욯ㅎㅎ
    답글

  • 조은컴퍼니 2021.05.07 09:46 신고

    기흥 역세권 동탄사는데 보물들을 왜몰랐을까요ㅠㅜ
    답글

  • Pongponghailey 2021.05.07 16:35 신고

    기흥 살기 좋던데 더 관심이 가네요~
    답글

  • 앤썬 2021.05.07 17:47 신고

    기흥쪽은 한번도 안가봤는데 오름세가 장난아니었네요..
    답글

  • 좋은정보 감사합니다 저도 요즘 막차타려고 이래저래 알아보고있거든요 ㅜ
    답글

  • 자유달성 2021.05.08 21:19 신고

    고수의 느낌이 물씬 풍기는 글이네요ㅎ
    역시 부동산은 흐름이 우선인건 같아요ㅎ 그다음이 입지ㅎ
    답글

  • 갭메우기 좋은정보입니다
    답글

  • 팩폭오지쥬 2021.05.09 17:47 신고

    제일 낮은 가격이 7억이네요.. 70% LTV라고 하더라도 2억이 있어야 하네요 ㅠ
    답글

  • 꿈 전달 2021.05.10 22:32 신고

    그러네요. 저랑 비슷하네요. 롯데케슬 보고 있다가 갑자기 올라서 당황했네요. 역에서는 좀 멀지만 파크푸르지오도 초등학교를 품고 있어 곧 갈 것 같다는 것이 부동산 자문 이웃사람님의 의견이 있더라구요. 좋은 정보 감사합니다. 전문가적인 분석 잘 보고 갑니다.
    답글

    • Hman 2021.05.12 18:03 신고

      부동산이 한지역의 현상이 다른지역도 공통으로적용된다는것을 많은 공부하면서 알았어요. 다음편도 준비해볼테니 들려주세요^^댓글감사합니다.

  • 썰 TV 2021.05.14 10:52 신고

    역시 믿고 보는 포스팅입니다.
    오늘도 알차고 좋은글 잘보고갑니다.
    답글

  • firenews 2021.07.31 10:40 신고

    제2의 비트코인 꼭보세요!! (이제 올라갈듯 ㅋ)

    2008년에 비트코인을 매일 50코인을 무료로 채굴할 수 있었습니다. 대부분의 사람들은 가치가 없다고 느꼈습니다. 지금 비트코인(Bitcoin)은 1코인당 6000만원 상당의 가치가 있습니다.

    2011년에 라이트코인이 선보였고, 매일 100코인을 무료로 채굴할 수 있었습니다. 대부분의 사람들은 이것이 여전히 가치가 없다고 생각했습니다. 라이트코인(Lite coin)은 현재 1코인에 30만원입니다.

    이더리움이 2015년에 나왔습니다. 매일 30코인을 무료로 채굴할 수 있었습니다. 대부분의 사람들은 여전히 그것을 믿지 않았습니다. 이제 이더이움(Ethereum)은 1코인당 300만원 상당의 가치가 있습니다.

    현재 전 세계적으로 돌풍을 일으키고 있는 상장을 준비중인 최고의 가치를 내재하고 있는 코인을 알려드립니다.

    **파이코인**

    파이코인은 2019년에 태어났고 몇 번의 반감기를 거쳐 지금 하루에 6코인정도를 무료로 채굴할 수 있습니다.

    다음 반감기 오기전 혹은 무료채굴 종료 전에 서두르셔야 합니다.

    비트코인의 단점을 보완하여 스마트폰으로 채굴 할수 있는 파이코인.

    스마트폰의 성능에 전혀 지장이 없으며, 하루 1번의 스위칭으로 24시간(1세션)동안 무료 채굴 합니다.

    이 황금같은 기회를 놓치지 마세요..!!

    파이(PI)는 스탠퍼드 박사들이 개발한 새로운 디지털 화폐이며 전 세계적으로 2100만 명 이상의 사용자가 존재합니다.
    파이를 받으시려면 앱스토어에 파이네트워크(pi network) 검색 설치 후 가입 시 저의 사용자 이름 firenews 누르시면 가입됩니다.

    http://minepi.com/firenews

    파이코인 이외에 2번째로 관심있는 코인인 비(bee)코인은 현재 1200만명이 넘고 올해 상장합니다.
    앱스토어에서 bee network 치고 다운로드받아 추천인 firenews1004 입니다.

    영국에서 나온 올해 9월 상장예정인 유망한 이글코인은 앱스토어에서 이글코인 치시고 다운받으셔서 추천인 firenews 입니다.

    싱가폴에서 나온 올해 상장예정인 전망 높은 ANT코인은 앱스토어에서 ANT NETWORK 치시고 다운 받아 추천인 firenews1004 입니다.

    발키리스왑은 이미 상장된 코인인데 전체 수량이 800만여 주 밖에 안돼 전망이 매우 높은 코인입니다. 아직 채굴 가능합니다. 밑에
    http://app.vswap.cc/#register?invitecode=804274 로 채굴 가능합니다.

    중국에서 나온 mnc(미니언즈) 코인은 극초기라 시간당 5코인씩 채굴합니다. 도지코인 같은 밈코인으로 상장시 폭발적 상승을 기대할 수 있습니다. 밑에
    http://www.mncoin.one/#/register?code=0VGPC 입니다.
    답글