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부동산

부린이를 위한 돈버는 부동산 지도공개 #1(feat.수도권)

by Hman 2021. 5. 2.
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요즘 젊은사람들이 부동산이 폭등하는것을 보면서 너도나도 부동산에 관심이 많다. 내주변에 도 처음접하는 사람들이 어떤걸 사면 되냐고 나한테 자주 묻곤한다. 그때 내가 이야기해준다. 그렇게 남이 추천해주는거사면 사기당하기 쉽다고 본인이 판단 할수 있고 기준을 만들때까지 공부하라고 먼저한다. 그리고 공부할수있게 부동산 기본도서 책들을 소개해준다. 누군가 찍어주는 물건을 사서 우연히 올랐다고 하면 그다음은 어떻게 할껀가 그때서 또 찍어달라고 할껀가?그런데 대부분의 사람들이 그렇게 행동한다.

공부없이 쉽게 들어가는시장은 무조건 언젠간 크게당하고 만다. 내가코인으로 돈날린거나 마찬가지다. 그래서 나는내가 공부하고 내가 살물건들은 항상 지도보고 임장가고 나만으 기준을 갖는다. 그러면 잘못되어도 남탓안해도 되고 나의 과실이고 그게 경험일것이다.

이런착오를 조금이라도 덜가지라고 해당글 소개한다. 그럼 부동산으로 돈버는 원리를 알수있을것이다. 본물건은 내가 가지고 있는물건이 아니다.내가 살려고 했던물건들인데 다른거산다고 찜해둔물건들이고 나의 관심리스트였다. 역시나 예상한대로 매매가가 많이 올라있어서 예상 투자결과가 좋기에 해당물건 포스팅한다. 지금이물건 사라는건 아니기에 오해없길 바란다.

부동산의 대상을 고를때 전국의 흐름 기준이 있다. 그건 포스팅글중에 KB부동산의 시계열을 보면 현재 어디가 핫한지역인지알수있다. 여기지역을 고른이유는 일단 임장해본곳이고 최근 신축이 많이 들어오는지역으로 앞으로의 바뀔동네를 모습을상상해본다.


 

기흥역 역세권 신축단지

 

 

 

여기는 분당선이 지나가는 죽전밑에서 지역중 신축이 가장많은곳 기흥역이다. 기흥역은 주변의 신축은 주변 구축들중 새로 생일 아파트 단지와 기흥역 AK가있다. 신갈역에도 신축포스코 더샵프라임뷰가 있지만 주변에는 신축이 거의없다. 그럼 신규 수요는 신축위주의 아파트 역세권 근처로 모일수밖에없다.

 

 

 

좀더자세히보면 기흥역주변 전부 신축으로 푸르지오, 더샵,힐스테이트, 롯데캐슬이 있다. 딱봐도 메이저 아파트들이 저렇게 있는건 당연히 좋은 입지라는것이다. 대기업건설사는 절대로 입지분석시 수요가 없는곳은 짓지않는다. 그런데 여러건설사가 모인다는것은 입지빨이 좋다는얘기다. 여긴 분당선말고도 바로옆 경부고속도로로 광역버스도많아서 서울출퇴근하는사람이 많다.

내가 17년도 볼때만 해도 기흥역 주변의 분양권은 5천만원 수준이였다. 그때만해도 주변사람들이 비싸다고 그리고 신갈오거리는 유흥가나 모텔이 많다고 가길 왜사냐고 했다. 하지만 나는 오를꺼라는 확신이 있었다. 교통과 신축이 만나면 시너지가 어마하다.그건 매매 상승기가 되면 폭팔적으로 증폭된다. 신분당선이 운행될때 용인 수지구는 그때도 아직 저렴한 아파트들이 많았다. 무조건 오르는게 아니라 오를 시기가 있는것이니 오를 물건을 저렴할때 사면 되는것이 핵심이다.

 

 

 

 

 

 

지금 보통 국평볼때 84m²(구33평)기준으로 본다. 현재실거래가가 10 억을 넘은것이다. 내가 임장가고 부동산가서 가격물어볼때만 해도 5억대였다. 이미 결과론적으로 보면 오른것이지만 부동산시장이 계속 규제가 있는상황에 쉽게 살수있을까? 본인의 기준이 없다면 어려울수있다.

기흥역 역세권 준신축

 

 

기흥역 신축아파트를 보다보면 옆에있는 준신축중에 또 숨어있는 보물이 있다.
바로 기흥역 롯데캐슬스카이다. 이게 왜보물이냐하면 기흥역 신축이 가격이 막오를때 이게 아직 오르지 않았다. 그런데 그당시 매매가 3억3천이면 전세가 2억8천~3억 이래서 실투자금 5천만 있어도 살수있는 집이였다. 1억만 있었음 갭투자로 2채를 살수있는 돈이다. 

난 여기가 기흥역도 가깝고 주상복합에 초등학교도 앞에있고, 지하에 롯데마트까지 그리고 가장중요한 기흥역과의 거리가 도보로 10분대였다. 그럼 가격이 오를시기가 되면 신축역세권이 먼저 오르고 나면 그다음 역세권 준신축지로 가격이 메꾸기가 시작된다. 18년도 기흥역 신축이 가격이 뛰고나면 그다음 준신축이 시간차로 바로오른다. 그결과 18년 하반기쯤 4억이 1억가까이 올라서 5억 정도에 거래되었다. 아래 그래프를 2개의 그래프를 비교해서 보면 알수 있을 것이다. 힐스테이트가 신축이고, 아래가 준신축이다. 이게 바로 갭메우기이다. 신축이 오를때, 주변 준신축을 사면 바로 바로 이게 돈버는 기술이다. 

 

 

<기흥역 신축단지>

 

<기흥역 준신축단지>

 

 

 

또이런 케이스를 이용하면 또응용할수 있는 물건들이 있다. 기흥역에서 조금떨어져있짐나 롯데 대단지를 건축중이다.

그럼또 기흥역의 신축 가격을 따라 가격차이는 있겠지만 이물건도 시간이 지나면 자연스럽게 올라가는것이다. 

이제 왼쪽의 신흥덕롯데캐슬레이시티를 보자.기흥역과의 거리가 1.3킬로이기에 사일 도보로 이용하긴 어려운거리다. 그리고 바로옆고속도로가 있어 소음도있고 단 롯데라는 대단지가 메리트다. 위치는 위에 롯데캐슬 스카이보다 못하지만 대단지다. 그당시 분양권 피가 천만원대였다. 어떤건 마이너스도 있었다. 하지만 지금가격을 보자. 19년입주이기에 18년쯤은 4억후반대였다 .그러나 지금은 두배인 8억대이다. 엄청난 폭등이다. 이건 이물건이 좋아서 오른것보단 전체 부동산 시장이 너무 오른시점이기에 오른것이다. 

 

 

 

돈버는 기술 요약


그럼 내가 돈을벌려면 어떻게 해야할까? 상승이 시작되면 제일비싼아파트 근처로 가격이 퍼져나가는것을 볼수있다. 가격상승에 시간차이가 있다. 그건 시장의 전체 매매시장흐름이 연계있다. 시장이 상승장이면 이시간차는 별로없이 바로 적용되는것이다. 꼭 불이 나면 옆으로 퍼져나가는 거와 같은 거다. 그러니 옆집에 불이났다 이러면 그주변에서 다음 대장아파트를 찾아서 매수하고 기다리면 가격 상승의 효과를 받을수있을것이다. 이건 부동산의 원리이다. 이걸 전문가들은 갭메우기라고 한다. 이걸 알고있으면 주변 부동산 잘살펴보면 아직도 숨은 보물이 많다는것을 알것이다.

그래서 나는 네이버 부동산,다음지도 자주보고 또 보물을찾는다. 보물지도에는 숨은 보물이 너무많다. 내가 다사면 부자되겠지만 나도 자금에 한계가있기에 이렇게 리스트하면서 계속 정보업데이트중이다. 그러다가 주변에 집때문에 고생하는사람있으면 안타까워 한번씩 상담했다.지도를 많이보다보면 지역 교통편 아파트시세까지 대부분 기억하게 된다. 그러니 상담하는 사람들의 직장위치등을 고려해서 집을 매수할 지역과 아파트를 알려주었다. 그결과 그분들도 집도얻고 자산상승도 많이 되어 가족과 행복하게 살고있다.

내가못산다고 아까워하지말고 주변에 투자자말고 실거주가 절실히 필요한사람들한테 안내해주고 좋은 소리들으면 그걸로 만족하다. 내주변사람들이 나의 영향력으로 항상 행복했음 좋겠다. 경제 유튜브 140만 구독자의 신사임당채널에 매주 목요일 부동산 상담을하는데 거기서도 집으로 어려운사람 도와줄때 만족 스러워한다. 내가 얻고자하는 만족이 이런 기분일것이다. 나도 경제적자유를 이뤄야하고,나의 선한영향력이 주변사람들에게도 좋은결과를 주고싶다. 항상 좋은건을 남에게 배풀때 나또한 행복하다. 앞으로도 계속 이런 선한영향력을 주는 사람이 되고싶다.

 

 

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